增值稅差額計稅與不動產出租轉讓的計稅規則

就像631頁34題一樣，都是老項目+購置

簡易計稅方法城市維護建設稅稅率、計稅依據和應納稅額的計算 2021-08-21 22:16:31

問題來源：

某公司總機構位于甲建制鎮但在乙市設有分支機構（均為增值稅一般納稅人），主要經營農產品種植、銷售業務，公司占地共計3萬平方米，其中農產品的種植用地2.5萬平方米，職工宿舍和辦公用地0.5萬平方米；房產原值總計500萬元。該公司2020年6月30日簽訂一份房屋租賃合同，將其中位于乙市的2015年購置的價值100萬元的辦公室從7月1日起出租給他人使用，租期12個月，含稅月租金5145元，每月收租金1次。
（其他相關資料：①適用城鎮土地使用稅稅率每平方米5元；②計算房產余值的扣除比例為30%；③該公司選擇簡易計稅方法計算不動產租賃的增值稅；④解答本題目金額以“元”為單位）
要求：根據上述資料，按照下列序號回答問題，如有計算需計算出合計數。

（1）公司當年租賃房屋應繳納的增值稅，并說明申報繳納方法。

公司當年租賃房屋應繳納的增值稅=5145/（1+5%）×5%×6=1470（元）。
納稅人不動產所在地與機構所在地不在同一縣（市、區）的，向不動產所在地主管稅務機關預繳稅款，向機構所在地主管稅務機關申報納稅。即按月向乙市主管稅務機關預繳增值稅，當年預繳金額合計1470元；按月向甲鎮主管稅務機關作增值稅納稅申報，申報時用應納的增值稅扣減預繳的增值稅，金額為0。

（2）公司當年租賃房屋應繳納的城建稅、教育費附加和地方教育附加，并說明申報繳納方法。

公司當年租賃房屋應繳納的城建稅、教育費附加和地方教育附加=1470×（7%+3%+2%）=176.4（元）。
納稅人跨地區出租不動產的，應在不動產所在地乙市預繳增值稅時，以預繳增值稅稅額為計稅依據，并按預繳增值稅所在地的城市維護建設稅適用稅率和兩個附加征收比率就地計算繳納城市維護建設稅和兩個附加，向乙市稅務機關繳納。
預繳增值稅的納稅人在其機構所在地申報繳納增值稅時，以其實際繳納的增值稅稅額為計稅依據，按機構所在地的城建稅稅率和兩個附加征收比率就地繳納城建稅和兩個附加，由于申報的增值稅為0，那么城建稅和兩個附加也為0。

（3）公司當年應繳納的城鎮土地使用稅。

應納城鎮土地使用稅=（3-2.5）×5×10000=25000（元）。
直接用于種植、養殖、飼養的專業用地，免征城鎮土地使用稅。

（4）公司當年應繳納的房產稅。（★★★）

應納房產稅=（500-100）×（1-30%）×10000×1.2%+5145/（1+5%）×6×12%+100×（1-30%）×6/12×1.2%×10000=33600+3528+4200=41328（元）。
注意從價計稅與從租計稅的時間劃分以及萬元與元的換算。

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馬老師

2021-08-22 17:13:31 2682人瀏覽

哈嘍！努力學習的小天使：

不是的哦，本題是“出租”不動產，并不是“轉讓”不動產，所以不涉及差額納稅的問題。而631頁34題是轉讓土地使用權，計稅的規則是不一樣的，為您總結如下：

建筑服務和不動產租賃服務：

納稅人行為及性質		項目情況（“營改增”為界）	計稅方法	異地提供建筑服務、不動產租賃		申報納稅
行為	性質			稅額預繳及計算	主管稅局	稅額計算	主管稅局
建筑服務	一般納稅人	老項目	簡易	應預繳稅款=（全部價款和價外費用-支付的分包款）÷（1+3%）×3%	建筑服務發生地稅務機關	應納稅款=（全部價款和價外費用-支付的分包款）÷（1+3%）×3%-預繳	機構所在地稅務機關
			一般	應預繳稅款=（全部價款和價外費用-支付的分包款）÷（1+9%）×2%		應納稅款=全部價款和價外費用÷（1+9%）×9%-進項稅額-預繳
		新項目
	小規模納稅人（不含自然人）	新項目或老項目	簡易	應預繳稅款=（全部價款和價外費用-支付的分包款）÷（1+3%）×3%		應納稅款=（全部價款和價外費用-支付的分包款）÷（1+3%）×3%-預繳
不動產經營租賃	一般納稅人	前取得	簡易	應預繳稅款=含稅銷售額÷（1+5%）×5%	不動產所在地稅務機關	應預繳稅款=含稅銷售額÷（1+5%）×5%-預繳	機構所在地稅務機關
			一般	應預繳稅款=含稅銷售額÷（1+9%）×3%		應納稅款=含稅銷售額÷（1+9%）×9%-進項稅額-預繳
		后取得
	小規模納稅人	前或后取得	簡易	個體戶出租住房應預繳稅款=含稅銷售額÷（1+5%）×1.5%		應納稅款=含稅銷售額÷（1+5%）×1.5%-預繳
				——	——	自然人出租住房應納稅款=含稅銷售額÷（1+5%）×1.5%	不動產所在地稅務機關
						自然人出租非住房應納稅款=含稅銷售額÷（1+5%）×5%
				除上述情形以外應預繳稅款=含稅銷售額÷（1+5%）×5%	不動產所在地稅務機關	應納稅款=含稅銷售額÷（1+5%）×5%-預繳	機構所在地稅務機關

轉讓不動產：

納稅人分類及性質		項目情況（“營改增”為界）	計稅方法	預繳稅款	申報納稅
分類	性質	項目情況（“營改增”為界）	計稅方法	稅額預繳及計算	稅額計算
房開企業	一般納稅人	老項目	簡易	應預繳稅款=預收款÷（1+5%）×3%	應納稅款=含稅全價÷（1+5%）×5%-預繳
		老項目	一般	應預繳稅款=預收款÷（1+9%）×3%	應納稅款=（含稅全價-土地價）÷（1+9%）×9%-進項稅額-預繳
		新項目	一般	應預繳稅款=預收款÷（1+9%）×3%	應納稅款=（含稅全價-土地價）÷（1+9%）×9%-進項稅額-預繳
	小規模納稅人	新或老項目	簡易	應預繳稅款=預收款÷（1+5%）×3%	應納稅款=含稅全價÷（1+5%）×5%-預繳
非房開企業	一般納稅人	前取得	簡易	應預繳稅款=（含稅全價-原價）÷（1+5%）×5%	應納稅款=（含稅全價-原價）÷（1+5%）×5%-預繳
		前取得	一般	應預繳稅款=（含稅全價-原價）÷（1+5%）×5%	應納稅款=含稅全價÷（1+9%）×9%-進項稅額-預繳
		前自建	簡易	應預繳稅款=含稅全價÷（1+5%）×5%	應納稅款=含稅全價÷（1+5%）×5%-預繳
		前自建	一般	應預繳稅款=含稅全價÷（1+5%）×5%	應納稅款=含稅全價÷（1+9%）×9%-進項稅額-預繳
		后取得	一般	應預繳稅款=（含稅全價-原價）÷（1+5%）×5%	應納稅款=含稅全價÷（1+9%）×9%-進項稅額-預繳
		后自建	一般	應預繳稅款=含稅全價÷（1+5%）×5%	應納稅款=含稅全價÷（1+9%）×9%-進項稅額-預繳
	小規模納稅人（個人轉讓其購買的住房除外）	前或后取得	簡易	應預繳稅款=（含稅全價-原價）÷（1+5%）×5%	應納稅款=（含稅全價-原價）÷（1+5%）×5%-預繳
	小規模納稅人（個人轉讓其購買的住房除外）	前或后自建		應預繳稅款=含稅全價÷（1+5%）×5%	應納稅款=含稅全價÷（1+5%）×5%-預繳
	個人（住房）	——		——	應納稅款=（含稅全價-原價）÷（1+5%）×5%
	個人（住房）	——		——	應納稅款=含稅全價÷（1+5%）×5%