關于房企增值稅差額征稅的問題

扣除土地使用權價款的時候能連著契稅一塊扣除嗎

土地增值稅應稅收入與扣除項目土地增值稅應納稅額的計算 2023-08-08 11:33:10

問題來源：

某縣城一家房地產開發(fā)企業(yè)2014年度以出讓方式取得一宗土地使用權，支付土地使用權價款1960萬元，取得土地使用權繳納相關稅費82萬元。因閑置時間長被政府收取土地閑置費100萬元。
2015年開工自行建造一住宅樓小區(qū)，發(fā)生房地產開發(fā)成本2500萬元；財務費用中有該項目利息支出495萬元（包括罰息20萬元，利息費用能準確按項目計算分攤并能提供銀行貸款證明）。當?shù)卣?guī)定，其他房地產開發(fā)費用的扣除比例為4%。
至2022年10月，75%的建筑面積已直接對外銷售，取得含稅銷售收入8000萬元；5%的建筑面積無償提供給政府辦幼兒園，其余部分暫時對外出租。
2022年11月，稅務機關要求該企業(yè)進行土地增值稅清算，該企業(yè)選擇簡易計稅辦法計算增值稅，當?shù)夭辉试S將地方教育附加作為與轉讓環(huán)節(jié)有關稅金扣除。
要求：根據(jù)上述資料，回答下列問題。

（1）說明稅務機關要求該房地產開發(fā)企業(yè)進行土地增值稅清算的理由。

已竣工驗收的房地產開發(fā)項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租的，稅務機關可要求其進行土地增值稅清算。（1分）

（2）計算該房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅的增值額時允許扣除的取得土地使用權所支付的金額和開發(fā)成本合計數(shù)。

取得土地使用權所支付金額=（1960+82）×（75%+5%）=1633.6（萬元）（0.5分）
開發(fā)成本=2500×（75%+5%）=2000（萬元）（0.5分）
兩項合計扣除=1633.6+2000=3633.6（萬元）。

【提示】土地閑置費不得扣除。

（3）計算該房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅的增值額時允許扣除的開發(fā)費用。

開發(fā)費用=（495-20）×（75%+5%）+3633.6×4%=380+145.34=525.34（萬元）（1分）

【提示】使用題目給定的4%的扣除比例。

（4）計算該房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅的增值額時允許扣除的城建稅及教育費附加。

增值稅=8000/（1+5%）×5%=380.95（萬元）（0.5分）
可扣除的城建稅及教育費附加=380.95×（5%+3%）=30.48（萬元）。（0.5分）

（5）計算該房地產開發(fā)企業(yè)應納的土地增值稅。

加計扣除=3633.6×20%=726.72（萬元）
允許扣除項目合計=3633.6+525.34+30.48+726.72=4916.14（萬元）
不含增值稅收入=8000-380.95=7619.05（萬元）
增值額=7619.05-4916.14=2702.91（萬元）
增值率=2702.91÷4916.14×100%=54.98%（0.5分）
適用40%的稅率和5%的速算扣除系數(shù)。
應納土地增值稅額=2702.91×40%-4916.14×5%=835.36（萬元）。（0.5分）

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