問題來源：
某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬對其開發(fā)的位于縣城一房地產(chǎn)項目進行土地增值稅清算，該項目相關(guān)信息如下：
（1）2015年12月以10000萬元競得國有土地一宗，并按規(guī)定繳納契稅。
（2）該項目2016年開工建設(shè)，未取得《建筑工程施工許可證》，建筑工程承包合同注明的開工日期為3月25日，2019年1月竣工，發(fā)生房地產(chǎn)開發(fā)成本7000萬元；開發(fā)費用3400萬元。
（3）該項目所屬物業(yè)用房建成后產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有，并已移交物業(yè)公司使用，物業(yè)用房開發(fā)成本500萬元。
（4）2019年4月，該項目銷售完畢，取得含稅銷售收入42000萬元。
（其他相關(guān)資料：契稅稅率4%，利息支出無法提供金融機構(gòu)證明，當?shù)厥≌?guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除比例為10%，企業(yè)對該項目選擇簡易計稅方法計征增值稅）
要求：根據(jù)上述資料，按照下列序號回答問題，如有計算需計算出合計數(shù)。
本題雖未取得《建筑工程施工許可證》，但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前，屬于銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇簡易計稅。
允許扣除的開發(fā)成本=7000（萬元）
允許扣除的開發(fā)費用=（10400+7000）×10%=1740（萬元）。
允許扣除項目金額的合計數(shù)=10400+7000+1740+200+3480=22820（萬元）。
增值額=40000-22820=17180（萬元）
增值率=17180/22820×100%=75.28%，適用稅率40%，速算扣除系數(shù)為5%。
應繳納的土地增值稅額=17180×40%-22820×5%=5731（萬元）。
張老師
2021-05-05 18:04:18 2336人瀏覽
開發(fā)費用是可以扣除的，但不是按3400據(jù)實扣除，而是計算扣除。
相關(guān)規(guī)定如下：
（1）納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出并能提供金融機構(gòu)貸款證明的：
允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi)（注：利息最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額）
（2）納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)貸款證明的（包含全部使用自有資金沒有利息支出的情況）：
允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)
（3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用上述（1）、（2）項所述兩種辦法。
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