主觀題專項演練

1.某房地產開發企業擬對其開發的位于縣城一房地產項目進行土地增值稅清算，該項目相關信息如下：

（1）2015年12月以10000萬元競得國有土地一宗，并按規定繳納契稅。

（2）該項目2016年開工建設，未取得《建筑工程施工許可證》，建筑工程承包合同注明的開工日期為3月25日，2019年1月竣工，發生房地產開發成本7000萬元；開發費用3400萬元。

（3）該項目所屬物業用房建成后產權歸全體業主所有，并已移交物業公司使用，物業用房開發成本500萬元。

（4）2019年4月，該項目銷售完畢，取得含稅銷售收入42000萬元。

（其他相關資料：契稅稅率4%，利息支出無法提供金融機構證明，當地省政府規定的房地產開發費用扣除比例為10%，企業對該項目選擇簡易計稅方法計征增值稅）

要求：根據上述資料，按照下列序號回答問題，如有計算需計算出合計數。

（1）說明該項目選擇簡易計稅方法計征增值稅的理由。

（2）計算該項目應繳納的增值稅額。

（3）計算土地增值稅時允許扣除的城市維護建設稅額、教育費附加和地方教育附加。

（4）計算土地增值稅時允許扣除的開發費用。

（5）計算土地增值稅時允許扣除項目金額的合計數。

（6）計算該房地產開發項目應繳納的土地增值稅額。（2019年）

【答案及解析】

（1）一般納稅人銷售自行開發的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。房地產老項目，是指：①《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目；②《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。

本題雖未取得《建筑工程施工許可證》，但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前，屬于銷售自行開發的房地產老項目，可以選擇簡易計稅。

（2）該項目應繳納的增值稅額=42000/（1+5%）×5%=2000（萬元）

（3）允許扣除的城市維護建設稅、教育費附加和地方教育附加=2000×（5%+3%+2%）=200（萬元）

（4）允許扣除的取得土地使用權所支付的金額=10000×（1+4%）=10400（萬元）

允許扣除的開發成本=7000（萬元）

允許扣除的開發費用=（10400+7000）×10%=1740（萬元）

（5）加計扣除=（10400+7000）×20%=3480（萬元）

允許扣除項目金額的合計數=10400+7000+1740+200+3480=22820（萬元）

（6）不含稅收入=42000-2000=40000（萬元）

增值額=40000-22820=17180（萬元）

增值率=17180/22820×100%=75.28%，適用稅率40%，速算扣除系數5%。

應繳納的土地增值稅額=17180×40%-22820×5%=5731（萬元）。