契稅在計算土地增值稅時如何扣除？
取得土地使用稅所支付的金額包括地價款和有關費用，里面包括契稅？但是為什么房地產開發企業土地增值稅清算時據實扣除的項目契稅可以扣除啊？這兩個沖突嗎？
問題來源：
2017年4月，稅務機關對某房地產開發公司開發的房產項目進行土地增值稅清算。該房地產開發公司提供的資料如下：
（1）2016年6月，以17760萬元拍得一宗土地使用權，并繳納了契稅。
（2）自2016年7月起，對受讓土地50%的面積進行一期項目開發，發生開發成本6000萬元、管理費用200萬元、銷售費用400萬元、銀行貸款憑證顯示利息支出600萬元，允許扣除的有關稅金及附加290萬元。
（3）2017年3月，該項目實現全部銷售，共計取得不含稅收入31000萬元。
（其他相關資料：當地適用的契稅稅率為5%，不考慮土地價款抵減增值稅銷售額的因素，該項目未預繳土地增值稅）
要求：根據上述資料，按照下列序號回答問題，如有計算需計算出合計數。
（1）簡要說明房地產開發成本包含的項目。
房地產開發成本包括土地征用及拆遷補償費（土地征用費、耕地占用稅等）、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用等。
本知識點考查考生把握土地增值稅扣除項目的細致程度。
（2）簡要說明房地產開發費用的扣除標準。
①納稅人能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息支出并能提供金融機構貸款證明的：
允許扣除的房地產開發費用=利息+（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本）×5%以內
②納稅人不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構貸款證明的（包含全部使用自有資金沒有利息支出的情況）：
允許扣除的房地產開發費用=（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本）×10%以內
本題適用第①種情況。
（3）計算該公司清算土地增值稅時允許扣除的土地使用權支付金額。
取得土地使用權所支付的金額包括地價款和取得土地使用權時按國家規定繳納的有關費用。清算土地增值稅時允許扣除的土地使用權支付金額=17760×（1+5%）×50%=9324（萬元）。
（4）計算該公司清算土地增值稅時允許扣除項目金額的合計數。
房地產開發費用=600+（9324+6000）×5%=1366.2（萬元）。從解題技巧看，本題沒有給出計算其他房地產開發費用的具體比例，只能默認用5%計算。
加計扣除=（9324+6000）×20%=3064.8（萬元）
扣除項目金額合計數=9324+6000+1366.2+290+3064.8=20045（萬元）。
（5）計算該公司清算土地增值稅時應繳納的土地增值稅。（2017年）
增值額=31000-20045=10955（萬元）
增值率=增值額/扣除項目金額×100%=10955/20045×100%=54.65%，適用稅率為40%，速算扣除系數為5%。
應納土地增值稅=10955×40%-20045×5%=3379.75（萬元）。
孔老師
2020-07-03 11:34:20 8408人瀏覽
不沖突哦。對于契稅，是包含在取得土地使用權所支付的金額中扣除還是單獨作為稅金扣除等是分情況的：
轉讓新建房——契稅計入“取得土地使用權支付的金額”中扣除
轉讓存量房：
第一種情況——能取得評估價格
可以扣除的項目有三大類：
1.取得土地使用權支付的金額（這里包括地價款+登記過戶手續費+受讓土地使用權時繳納的契稅）；
2.評估價格；
評估價格=重置成本價×成新度折扣率【按照評估價格扣除，一般不單獨給出地價款和取得土地時繳納的契稅，一般默認為評估價格中包括地價款和契稅；但是如果題目單獨給出地價和契稅的話，還是要作為扣除項目扣除的】
3.轉讓環節繳納的稅金（城建稅+教育費附加+地方教育附加+印花稅。注意這種情況里并不包括契稅）。
第二種情況——不能取得評估價格，能提供購房發票
可以扣除的項目有兩大類：
1.取得土地使用權所支付的金額、舊房及建筑物的評估價格=購房發票所載金額×（1+n×5%)（n為年限）
2.轉讓環節繳納的稅金（城建稅+教育費附加+地方教育附加+印花稅+契稅）
您再理解下~~
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