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如果是房開(kāi)企業(yè)里的小規(guī)模納稅人，適用1%嗎

預(yù)征時(shí)：是用1%預(yù)征率嗎？「即：預(yù)收款/（1+5%）*1%」

計(jì)稅時(shí)：全額/（1+5%）*5%

是這樣嗎？

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（一般納稅人）銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅計(jì)征方法 2024-07-29 14:54:02

問(wèn)題來(lái)源：

考點(diǎn)4：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法（★★）

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用以下規(guī)定。

自行開(kāi)發(fā)，是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以接盤(pán)等形式購(gòu)入未完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目繼續(xù)開(kāi)發(fā)后，以自己的名義立項(xiàng)銷(xiāo)售的，屬于銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

1.銷(xiāo)售額的確定

（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷(xiāo)售額。銷(xiāo)售額的計(jì)算公式如下：

銷(xiāo)售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+9%）

可扣除土地價(jià)款，不能扣契稅等稅費(fèi)。

（2）當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款按照以下公式計(jì)算：

當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷(xiāo)售建筑面積）×支付的土地價(jià)款

①當(dāng)期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)的增值稅銷(xiāo)售額對(duì)應(yīng)的建筑面積。

②房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷(xiāo)售建筑面積，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積，不包括銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。

③支付的土地價(jià)款，是指向政府、土地管理部門(mén)或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款。

向政府部門(mén)支付的土地價(jià)款，包括土地受讓人向政府部門(mén)支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，土地前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。

④在計(jì)算銷(xiāo)售額時(shí)從全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除土地價(jià)款，應(yīng)當(dāng)取得省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門(mén)監(jiān)（?。┲频呢?cái)政票據(jù)。

⑤一般納稅人應(yīng)建立臺(tái)賬登記土地價(jià)款的扣除情況，扣除的土地價(jià)款不得超過(guò)納稅人實(shí)際支付的土地價(jià)款。

（3）一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。一經(jīng)選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，36個(gè)月內(nèi)不得變更為一般計(jì)稅方法計(jì)稅。

（4）一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷(xiāo)售額，不得扣除對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款。

2.預(yù)繳稅款

一般納稅人采取預(yù)收款方式銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計(jì)算：

應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%

適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照9%的稅率計(jì)算；適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照5%的征收率計(jì)算。

一般納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。

提示

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅計(jì)稅規(guī)則一覽表：

納稅人性質(zhì)	項(xiàng)目情況	計(jì)稅方法	預(yù)繳稅額計(jì)算	應(yīng)納稅額計(jì)算
一般納稅人	新項(xiàng)目	一般	應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+9%）×3%	應(yīng)納稅款=（含稅全價(jià)-土地價(jià)）÷（1+9%）×9%-進(jìn)項(xiàng)稅額-預(yù)繳
		老項(xiàng)目	應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+9%）×3%		選一般
		老項(xiàng)目		選簡(jiǎn)易	應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+5%）×3%	應(yīng)納稅款=含稅全價(jià)÷（1+5%）×5%-預(yù)繳
小規(guī)模納稅人	新或老項(xiàng)目	簡(jiǎn)易			應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+5%）×3%	應(yīng)納稅款=含稅全價(jià)÷（1+5%）×5%-預(yù)繳

口訣1

請(qǐng)理解到位后再記憶口訣：

建筑服務(wù)——預(yù)繳差額扣分包；計(jì)稅簡(jiǎn)易差額、一般全額計(jì)銷(xiāo)項(xiàng)。

租賃不動(dòng)產(chǎn)——全額預(yù)繳；全額計(jì)稅。

轉(zhuǎn)讓外購(gòu)不動(dòng)產(chǎn)——預(yù)繳差額扣原價(jià)；計(jì)稅簡(jiǎn)易差額、一般全額計(jì)銷(xiāo)項(xiàng)。

轉(zhuǎn)讓自建不動(dòng)產(chǎn)（非房地產(chǎn)企業(yè)）——全額預(yù)繳；全額計(jì)稅。

房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)——預(yù)繳預(yù)收款3%；計(jì)稅簡(jiǎn)易全額、一般扣土地款差額計(jì)銷(xiāo)項(xiàng)。

口訣2

預(yù)征率口訣：

一般計(jì)稅：建2租3轉(zhuǎn)讓5。

簡(jiǎn)易計(jì)稅：建3租5轉(zhuǎn)讓5。

房企：預(yù)收3。

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喬老師

2024-07-29 17:58:51 1418人瀏覽

勤奮刻苦的同學(xué)，您好：

1，不是的。只有適用3%征收率，才能按照1%；因?yàn)殇N(xiāo)售房地產(chǎn)適用的5%征收率，所以無(wú)論是預(yù)交還是計(jì)稅時(shí)，都只能用5%價(jià)稅分離，預(yù)征率還是3%，不能減按1%。

2，根據(jù)廣西稅務(wù)局回復(fù)

小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目取得的銷(xiāo)售收入不適用財(cái)稅公告2023年1號(hào)、國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第1號(hào)和財(cái)稅公告2022年15號(hào)，不能減按1%預(yù)征率預(yù)繳增值稅也不能暫停預(yù)繳增值稅。理由：適用財(cái)稅公告2023年1號(hào)和財(cái)稅公告2022年15號(hào)的是指小規(guī)模納稅人取得適用3%征收率的銷(xiāo)售收入，小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目取得的銷(xiāo)售收入適用5%征收率，應(yīng)按照財(cái)稅2016年36號(hào)文和稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)依法申報(bào)繳納增值稅。

鏈接：http://guangxi.chinatax.gov.cn/fzlm/rdwd_IFR/202303/t20230313_384806.html

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