房地產企業增值稅預繳詳解

房地產企業一般在開發期間主要都是支出，沒有收入的，也要預繳增值稅嗎？

問題來源：

第八節特定應稅行為的增值稅計征方法

【考點2】房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征管（★★★）

根據《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告2016年第18號）規定：

1.適用范圍：房企銷售自行開發的房地產項目。

2.一般納稅人征收管理

（1）一般計稅方法（9%）：房地產新項目

①銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+9%）

當期允許扣除的土地價款=支付的土地價款×（當期銷售房地產項目建筑面積÷房地產項目可供銷售建筑面積）

公式中“支付的土地價款”，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。

②預繳稅款：一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。

【提示】手寫板中50000/（1+9%）*3%=1376.15是以萬元為單位。

（2）選擇適用簡易計稅方法（5%）：一般納稅人銷售自行開發的房地產老項目銷售額為取得的全部價款和價外費用，不得扣除對應的土地價款。

（3）發票開具

自行開具增值稅普通發票或增值稅專用發票；

向其他個人銷售自行開發的房地產項目，不得開具增值稅專用發票。

3.小規模納稅人征收管理

房地產開發企業中的小規模納稅人銷售自行開發的房地產項目（無論新項目還是老項目），都按照5%的征收率計算應納稅額。

（1）預繳稅款：小規模納稅人采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。

（2）小規模納稅人銷售自行開發的房地產項目：

①可以自行開具增值稅普通發票或增值稅專用發票。

②向其他個人銷售自行開發的房地產項目，不得開具或申請代開增值稅專用發票。