非房企轉讓其自建的不動產為什么不扣地價款

老師好

我想知道，非房企轉讓其自建的不動產為什么不扣地價款？

因為非房企是一般的制造企業，是可以從政府拿地，然后一部分建廠房一部分建員工宿舍，如果這制造企業在轉讓它的一棟員工宿舍的時候，我認為這家制造企業是屬于轉讓自建不動產，對嗎？那轉讓就是按照全額來了，就扣不了從政府拿地的地價款，這不是不公平嗎？這家企業從政府拿地也是拿財政票據的呀，為什么它就不能扣，那不相當于這種情況下由于它自己不是房企然后又不是購買而是自建，從而需要多交增值稅，我認為就不合理。所以能從稅理上來理解我所舉的這個例子呢？

納稅人轉讓不動產（不含房地產開發企業銷售自行開發房地產項目）增值稅計征方法 2024-08-16 20:47:37

問題來源：

2.小規模納稅人轉讓其取得的不動產

（1）小規模納稅人轉讓其取得（不含自建）的不動產，以取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。

（2）小規模納稅人轉讓其自建的不動產，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。

總結

小規模納稅人轉讓其取得的不動產

計稅方法	項目性質	預繳稅款	申報納稅
簡易計稅方法	非自建	轉讓差額÷（1+5%）×5%	轉讓差額÷（1+5%）×5%-預繳稅款=0
簡易計稅方法		自建	轉讓全額÷（1+5%）×5%	轉讓全額÷（1+5%）×5%-預繳稅款=0

易錯易混

一般納稅人/小規模納稅人轉讓不動產

納稅人	計稅方法	項目性質	預繳稅款	申報納稅
一般納稅人（新項目）	一般計稅方法	非自建	增值稅=轉讓差額÷（1+5%）×5%	增值稅=轉讓全額÷（1+9%）×9%-進項稅額-預繳稅款
一般納稅人（老項目）	一般計稅方法		自建	增值稅=轉讓全額÷（1+9%）×9%-進項稅額-預繳稅款	增值稅=轉讓全額÷（1+5%）×5%
一般納稅人（老項目）		簡易計稅方法	非自建	增值稅=轉讓差額÷（1+5%）×5%	增值稅=轉讓差額÷（1+5%）×5%-預繳稅款=0
小規模納稅人		簡易計稅方法	自建	增值稅=轉讓全額÷（1+5%）×5%	增值稅=轉讓全額÷（1+5%）×5%-預繳稅款=0

相關鏈接

簡易計稅方式中可按銷售差額計稅的情形

具體情形	征收率	銷售額
物業管理	3%	（收取的自來水水費-對外支付的自來水水費）/（1+3%）
勞務派遣	5%	（收取的全部價款和價外費用-代用工單位支付的勞務派遣員工的工資、福利、五險一金等）/（1+5%）
建筑服務	3%	（取得的全部價款和價外費用-支付的分包款）/（1+3%）
轉讓取得的不動產	5%	（取得的全部價款和價外費用-不動產購置原價或者取得不動產時的作價）/（1+5%）（第八節）

提示1

納稅人按規定從取得的全部價款和價外費用中扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價的，應當取得符合法律、行政法規和國家稅務總局規定的合法有效憑證。否則，不得扣除。上述憑證是指：

1.稅務部門監制的發票。

2.法院判決書、裁定書、調解書，以及仲裁裁決書、公證債權文書。

3.國家稅務總局規定的其他憑證。

提示2

納稅人轉讓不動產，按照有關規定差額繳納增值稅的，如因丟失等原因無法提供取得不動產時的發票，可向稅務機關提供其他能證明契稅計稅金額的完稅憑證等資料，進行差額扣除。納稅人以契稅計稅金額進行差額扣除的，按照下列公式計算增值稅應納稅額:

繳納契稅時間	特點	增值稅應納稅額
2016年4月30日及以前	先減后分	[全部交易價格（含增值稅）-契稅計稅金額（含營業稅）]÷（1+5%）×5%
2016年5月1日及以后	先分后減	[全部交易價格（含增值稅）÷（1+5%）-契稅計稅金額（不含增值稅）]×5%

納稅人同時保留取得不動產時的發票和其他能證明契稅計稅金額的完稅憑證等資料的，應當憑發票進行差額扣除。

提示3

納稅人轉讓其取得的不動產，向不動產所在地主管稅務機關預繳的增值稅稅款，可以在當期增值稅應納稅額中抵減，抵減不完的，結轉下期繼續抵減。

納稅人以預繳稅款抵減應納稅額，應以完稅憑證作為合法有效憑證。

舉例

2021年8月，A企業（非房企的一般納稅人）將一棟位于外省某市的辦公樓對外轉讓，取得全部價款8000萬元（含稅）。該辦公樓為A企業在2015年購買，購買時支付價款5000萬元（含稅）。A企業無論是選擇適用一般計稅方法計稅還是簡易計稅方法，應向不動產所在地主管稅務機關預繳稅款都為（8000-5000）÷（1+5%）×5%=142.86（萬元）。

查看完整問題