非房企轉讓不動產一般計稅方法詳解

非房地產開發企業轉讓不動產簡易計稅不是差額計稅嗎？為什么直接用收入乘以稅率？

土地增值稅應納稅額的計算 2020-09-01 23:09:49

問題來源：

位于縣城的某國有工業企業（增值稅一般納稅人）利用廠區空地建造寫字樓，發生的相關業務如下：
（1）按照國家有關規定補交土地出讓金4000萬元，繳納相關稅費160萬元；
（2）寫字樓開發成本3000萬元，其中裝修費用500萬元；
（3）寫字樓開發費用中的利息支出為300萬元（不能提供金融機構貸款證明）；
（4）寫字樓于2019年5月底竣工驗收。6月1日將總建筑面積的1/2銷售，簽訂銷售合同，取得不含稅收入6500萬元；同時將另外1/2的建筑面積出租，當年取得租金收入（不含增值稅）15萬元。
（其他相關資料：該企業所在省規定，按土地增值稅暫行條例規定的最高限額計算扣除房地產開發費用，同時規定允許扣除地方教育附加。該企業寫字樓項目立項和開始動工于“營改增”之前，故選擇簡易征收方法計算銷售房產和租賃房產的增值稅）
要求：根據上述資料，按下列序號計算回答問題，每問需計算出合計數。

（1）企業計算土地增值稅時應扣除的取得土地使用權所支付的金額；

這是近年土地增值稅的命題風格，本題考核了完工項目已售與未售的成本分攤，也考到了土地增值稅與其他稅種、附加的關系。
（1）應扣除的取得土地使用權所支付的金額=（4000+160）×1/2=2080（萬元）

（2）企業計算土地增值稅時應扣除的開發成本的金額；

應扣除的房地產開發成本=3000×1/2=1500（萬元）
根據國稅發〔2006〕187號規定：房地產開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本。這一規定在現實中和考試時同樣適用于非房地產開發企業。

（3）企業計算土地增值稅時應扣除的開發費用的金額；

應扣除的房地產開發費用=（2080+1500）×10%=358（萬元）

（4）企業計算土地增值稅時應扣除的有關稅金；

應扣除的與轉讓房地產有關的稅金：
城建稅與兩個附加=6500×5%×（5%+3%+2%）=32.5（萬元）
印花稅=6500×0.5‰=3.25（萬元）
當題目中出現“合同”字樣，就要考慮印花稅。這是本題的主要陷阱之一。
可扣除稅金合計=32.5+3.25=35.75（萬元）

（5）企業應繳納的土地增值稅；

扣除項目總額=2080+1500+358+35.75=3973.75（萬元）
增值額=6500-3973.75=2526.25（萬元）
增值率=2526.25÷3973.75×100%=63.57%
適用的稅率為40%，速算扣除系數為5%。
應納土地增值稅=2526.25×40%-3973.75×5%=1010.5-198.69=811.81（萬元）

（6）企業應繳納的增值稅、城市維護建設稅和教育費附加、地方教育附加；

企業應繳納的增值稅、城市維護建設稅和教育費附加、地方教育附加=（6500+15）×5%×（1+5%+3%+2%）=325.75×（1+5%+3%+2%）=358.33（萬元）

（7）企業應繳納的房產稅。（2008年考題改編）

應納房產稅=15×12%=1.8（萬元）。

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秦老師

2020-09-02 10:50:41 6509人瀏覽

哈嘍！努力學習的小天使：

注意哦，本題是由于非房企轉讓的是自建項目，所以計算時候是全額計稅的，對于簡易計稅的非自建項目，才是差額計稅的，注意區分，您可以看一下老師的總結對比掌握：

非房開企業	一般納稅人	前取得	簡易	應預繳稅款=（含稅全價-原價）÷（1+5%）×5%	應納稅款=（含稅全價-原價）÷（1+5%）×5%-預繳
		前取得	一般	應預繳稅款=（含稅全價-原價）÷（1+5%）×5%	應納稅款=含稅全價÷（1+10%）×10%-進項稅額-預繳
		前自建	簡易	應預繳稅款=含稅全價÷（1+5%）×5%	應納稅款=含稅全價÷（1+5%）×5%-預繳
		前自建	一般	應預繳稅款=含稅全價÷（1+5%）×5%	應納稅款=含稅全價÷（1+10%）×10%-進項稅額-預繳
		后取得	一般	應預繳稅款=（含稅全價-原價）÷（1+5%）×5%	應納稅款=含稅全價÷（1+10%）×10%-進項稅額-預繳
		后自建	一般	應預繳稅款=含稅全價÷（1+5%）×5%	應納稅款=含稅全價÷（1+10%）×10%-進項稅額-預繳