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評(píng)估房產(chǎn)重置成本是否包含土地價(jià)格？為何扣除要加600萬(wàn)？

評(píng)估房產(chǎn)重置成本不是已經(jīng)把土地價(jià)格也包含了么？為什么扣除要加600萬(wàn)

土地增值稅應(yīng)稅收入與扣除項(xiàng)目土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算 2023-08-11 15:36:59

問(wèn)題來(lái)源：

本題目考查增值稅、城建稅及附加、印花稅、土地增值稅的計(jì)算
某工業(yè)企業(yè)2023年1月轉(zhuǎn)讓一棟位于市區(qū)的舊廠房，簽訂轉(zhuǎn)讓合同，注明含增值稅銷售收入2310萬(wàn)元，未分別列明價(jià)款與稅款，選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)征增值稅。2015年建造該廠房時(shí)，支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)稅費(fèi)合計(jì)600萬(wàn)元，發(fā)生建造成本550萬(wàn)元。轉(zhuǎn)讓時(shí)經(jīng)政府批準(zhǔn)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，并經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的廠房重置成本為1600萬(wàn)元，成新度折扣率為58%。
（其他相關(guān)資料：不考慮地方教育附加，房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓書據(jù)印花稅稅率0.5‰）
要求：根據(jù)上述資料，按照下列序號(hào)回答問(wèn)題，如有計(jì)算需計(jì)算出合計(jì)數(shù)。

（1）計(jì)算轉(zhuǎn)讓舊廠房應(yīng)繳納的增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加。

轉(zhuǎn)讓舊廠房應(yīng)納的增值稅=2310÷（1+5%）×5%=110（萬(wàn)元）
轉(zhuǎn)讓舊廠房應(yīng)繳納的城建稅=110×7%=7.70（萬(wàn)元）
轉(zhuǎn)讓舊廠房應(yīng)繳納的教育費(fèi)附加=110×3%=3.30（萬(wàn)元）
應(yīng)繳納的增值稅、城建稅及附加合計(jì)=110+7.7+3.3=121（萬(wàn)元）

（2）計(jì)算轉(zhuǎn)讓舊廠房應(yīng)繳納的印花稅。

轉(zhuǎn)讓舊廠房應(yīng)繳納的印花稅=2310×0.5‰=1.16（萬(wàn)元）

（3）計(jì)算轉(zhuǎn)讓舊廠房應(yīng)納土地增值稅時(shí)，準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的金額。

準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額=600+1600×58%+7.70+3.30+1.16=1540.16（萬(wàn)元）

（4）計(jì)算轉(zhuǎn)讓舊廠房應(yīng)繳納的土地增值稅。

增值額=（2310-110）-1540.16=659.84（萬(wàn)元）
增值率=659.84÷1540.16×100%=42.84%，適用稅率30%
應(yīng)繳納的土地增值稅=659.84×30%=197.95（萬(wàn)元）。

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王老師

2023-08-11 16:46:46 9214人瀏覽

哈嘍！努力學(xué)習(xí)的小天使：

一般來(lái)說(shuō)，評(píng)估價(jià)格是包含土地價(jià)款的，但對(duì)于能夠取得評(píng)估價(jià)格的，扣除項(xiàng)目包括取得土地使用權(quán)所支付的金額、評(píng)估價(jià)格、與轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)有關(guān)的稅金。

所以扣除項(xiàng)目確實(shí)包括取得土地使用權(quán)所支付的金額，而且題目單獨(dú)給了600萬(wàn)元，計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)應(yīng)該考慮這600萬(wàn)元。可以理解為給出的評(píng)估價(jià)格是不含地價(jià)的。

如果題目沒給土地價(jià)款，默認(rèn)土地價(jià)款含在評(píng)估價(jià)格里，直接扣除評(píng)估價(jià)格和轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅金就可以。

每個(gè)努力學(xué)習(xí)的小天使都會(huì)有收獲的，加油！

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