土地增值稅清算時利息支出如何調整至財務費用中計算扣除？
土地增值稅清算時，已經計入房地產開發成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除
這句話不懂，為什么清算前是資本化的，等清算是轉入財務費用的？不太懂房地產的流程
問題來源：
【知識點四】應稅收入與扣除項目★
1.增值額的確定
增值額=應稅收入（不含增值稅）-扣除項目金額
2.應稅收入：不含增值稅的收入
包括：貨幣收入、實物收入、其他收入。
3.扣除項目★★
A.新建房扣除項目（房企五項、非房企四項）：
（1）取得土地使用權所支付的金額：包括地價款和有關費用。
【提示】納稅人取得土地使用權時繳納的契稅計入取得土地使用權所支付的金額，是扣除項目的組成部分。
（2）房地產開發成本：
①土地征用及拆遷補償費
②前期工程費
③建筑安裝工程費
④基礎設施費
⑤公共配套設施費
⑥開發間接費用等
【重點提示】關于取得土地使用權所支付的金額及房地產開發成本的扣除規則——配比
|
取得土地使用權所支付的金額及房地產 開發成本 |
開發情形 |
扣除與否 |
||
|
未開發 |
× |
|||
|
已開發的 |
已完工 |
已售出 |
√ |
|
|
未售出 |
× |
|||
|
未完工 |
× |
|||
（3）房地產開發費用——計算扣除
分兩種情況：
①納稅人能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構貸款證明的：
允許扣除的房地產開發費用=利息+（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本）×5%以內
【提示】利息扣除的限定：不超過銀行同類同期貸款利率，不包括加息、罰息。
②納稅人不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構貸款證明的：
允許扣除的房地產開發費用=（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本）×10%以內
全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。
既向金融機構借款，又有其他借款的，不能同時適用上述①、②兩種辦法。
【提示】
①在計算土地增值稅房地產開發費用時，要按照標準扣除，而不按照實際發生數扣除，這是與企業所得稅稅前扣除的本質區別。
②土地增值稅清算時，已經計入房地產開發成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。
（4）與轉讓房地產有關的稅金
①城建稅
②教育費附加（視同稅金）
【特別說明】
（1）房地產開發企業轉讓新建房的印花稅是否單獨可以扣除，沒有明確規定，有爭議，按照教材掌握。
（2）地方教育附加是否可以扣除，條例中沒有規定，實務中有爭議，具體看題干要求。
（5）財政部規定的其他扣除項目
加計扣除費用=（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本）×20%
【提示】僅適用于房地產開發企業轉讓新建房地產。
孔老師
2020-07-11 16:57:27 7729人瀏覽
這句話的意思是：資本化的利息支出會計入“在建工程”，反映在房地產開發成本中。但是在計算土地增值稅時，利息支出是反映在房地產開發費用中的財務費用中的。所以要將之前資本化的利息支出調整至房地產開發費用中的財務費用中計算扣除。
您再理解下~~
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