問題來源：
（本小題6分。）
（根據2020年教材本題涉及的部分知識點已變更，本題按照教材進行了改編）2018年7月，某縣稅務機關擬對轄區內某房地產開發企業開發的房地產項目進行土地增值稅清算，該房地產開發企業提供的資料如下。
（1）2016年1月，以18000萬元協議購買用于該房地產項目的一宗土地，并繳納了契稅。
（2）2016年3月，開始動工建設，發生開發成本6000萬元，小額貸款公司開具的貸款憑證顯示利息支出3000萬元（按照商業銀行同類同期貸款利率計算的利息為2000萬元）。
（3）2017年12月，該房地產項目竣工驗收，扣留建筑安裝施工企業的質量保證金600萬元，未開具發票。
（4）2018年6月，該項目已銷售可售建筑面積的90%，共計取得含增值稅收入54000萬元，可售建筑面積的10%以成本價出售給本企業職工。
（5）該企業已按照2%的預征率預繳土地增值稅1080萬元。
（其他相關資料：當地適用的契稅稅率為3%；該房地產開發企業對銷售的房產選擇簡易計稅方法計稅；該企業所在省人民政府規定的其他房地產開發費用的計算扣除比例為5%）
要求：根據上述資料，按照下列序號回答問題，如有計算需計算出合計數。
（根據2020年教材本題涉及的部分知識點已變更，本題按照教材進行了改編）2018年7月，某縣稅務機關擬對轄區內某房地產開發企業開發的房地產項目進行土地增值稅清算，該房地產開發企業提供的資料如下。
（1）2016年1月，以18000萬元協議購買用于該房地產項目的一宗土地，并繳納了契稅。
（2）2016年3月，開始動工建設，發生開發成本6000萬元，小額貸款公司開具的貸款憑證顯示利息支出3000萬元（按照商業銀行同類同期貸款利率計算的利息為2000萬元）。
（3）2017年12月，該房地產項目竣工驗收，扣留建筑安裝施工企業的質量保證金600萬元，未開具發票。
（4）2018年6月，該項目已銷售可售建筑面積的90%，共計取得含增值稅收入54000萬元，可售建筑面積的10%以成本價出售給本企業職工。
（5）該企業已按照2%的預征率預繳土地增值稅1080萬元。
（其他相關資料：當地適用的契稅稅率為3%；該房地產開發企業對銷售的房產選擇簡易計稅方法計稅；該企業所在省人民政府規定的其他房地產開發費用的計算扣除比例為5%）
要求：根據上述資料，按照下列序號回答問題，如有計算需計算出合計數。
（1）簡要說明稅務機關要求該企業進行土地增值稅清算的理由。
已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。
注意：該題目問法不嚴謹，該項目對外銷售可售建筑面積的90%，剩余10%以成本價出售給職工，相當于該項目全部銷售，屬于企業應當進行土地增值稅清算的情形。
注意：該題目問法不嚴謹，該項目對外銷售可售建筑面積的90%，剩余10%以成本價出售給職工，相當于該項目全部銷售，屬于企業應當進行土地增值稅清算的情形。
（2）計算該企業清算土地增值稅時允許扣除的土地使用權支付的金額。
契稅應納稅額=18000×3%=540（萬元）
取得土地使用權支付金額=18000+540=18540（萬元）。
取得土地使用權支付金額=18000+540=18540（萬元）。
（3）計算該企業清算土地增值稅時允許扣除的城市維護建設稅、教育費附加和地方教育附加。
轉讓收入=54000/90%=60000（萬元）
應繳納的增值稅=60000÷（1+5%）×5%=2857.14（萬元）
應繳納的城建稅及附加=2857.14×（5%+3%+2%）=285.71（萬元）。
應繳納的增值稅=60000÷（1+5%）×5%=2857.14（萬元）
應繳納的城建稅及附加=2857.14×（5%+3%+2%）=285.71（萬元）。
（4）計算該企業清算土地增值稅時允許扣除項目金額的合計數。
開發成本=6000-600=5400（萬元）
開發費用=2000+（18540+5400）×5%=3197（萬元）
加計扣除金額=（5400+18540）×20%=4788（萬元）
該企業計算土地增值稅時允許扣除項目金額的合計數=18540+5400+3197+285.71+4788=32210.71（萬元）。
開發費用=2000+（18540+5400）×5%=3197（萬元）
加計扣除金額=（5400+18540）×20%=4788（萬元）
該企業計算土地增值稅時允許扣除項目金額的合計數=18540+5400+3197+285.71+4788=32210.71（萬元）。
（5）計算該企業清算土地增值稅時應補繳的土地增值稅。
土地增值額=60000-2857.14-32210.71=24932.15（萬元）
增值率=24932.15/32210.71×100%=77.40%，適用稅率40%，速算扣除系數為5%。
應納土地增值稅=24932.15×40%-32210.71×5%=8362.32（萬元）
應補繳的土地增值稅=8362.32-1080=7282.32（萬元）。
增值率=24932.15/32210.71×100%=77.40%，適用稅率40%，速算扣除系數為5%。
應納土地增值稅=24932.15×40%-32210.71×5%=8362.32（萬元）
應補繳的土地增值稅=8362.32-1080=7282.32（萬元）。
查看完整問題
鄒老師
2020-08-13 14:00:19 8485人瀏覽
尊敬的學員您好：
工程竣工驗收后，房地產開發企業要支付給施工方工程價款，施工方是收款方，所以施工方是開具發票的一方。質量保證金是工程價款的一部分，如果施工方對質量保證金開具發票，那么這部分是可以計入房地產開發成本中扣除的。本題未開具發票，所以是不可以扣除的，要從開發成本里減除這部分金額。
舉例：
房地產開發企業委托甲企業建造一個辦公樓，工程款是100萬元，但是支付的時候只支付了95萬元，剩下的5%作為質量保證金，如果5年之內房屋沒有問題，那么5年之后再給。如果甲企業是按照100萬元給房地產開發企業開具的發票，那么房地產開發企業在計算土地增值稅時按照100萬元計入房地產開發成本；但是如果甲企業是按照95萬元開具發票的，那么房地產開發企業則是按照95萬元計入房地產開發成本，即5萬元的質量保證金沒有取得發票，所以不能計入房地產開發成本中扣除。
您再理解下~~
有幫助(10)
答案有問題？
相關答疑
-
2024-08-18
-
2024-07-04
-
2020-09-17
-
2020-09-04
-
2020-09-01
津公網安備12010202000755號