4.2019年7月，某縣稅務機關擬對轄區內某房地產開發企業開發的房地產項目進行土地增值稅清算，該房地產開發企業提供的資料如下：

（1）2016年1月以18000萬元協議購買用于該房地產項目的一宗土地，并繳納了契稅。

（2）2016年3月開始動工建設，發生開發成本6000萬元，小額貸款公司開具的貸款憑證顯示利息支出3000萬元（按照商業銀行同類同期貸款利率計算的利息為2000萬元）。

（3）2018年12月該房地產項目竣工驗收，扣留建筑安裝施工企業的質量保證金600萬元，未開具發票。

（4）2019年6月該項目已對外銷售可售建筑面積的90%，共計取得含增值稅收入54000萬元，剩余可售建筑面積的10%以成本價出售給本企業職工。

（5）該企業已按照2%的預征率預繳土地增值稅1080萬元。

（其他相關資料：當地適用的契稅稅率為3%；該房地產開發企業對銷售的房產選擇簡易計稅方法計稅，其他房地產開發費用的計算比例為5%）

要求：根據上述資料，按照下列序號回答問題，如有計算需計算出合計數。

（1）簡要說明該企業應進行土地增值稅清算的理由。

（2）計算該企業清算土地增值稅時允許扣除的土地使用權支付的金額。

（3）計算該企業清算土地增值稅時允許扣除的城市維護建設稅、教育費附加和地方教育附加。

（4）計算該企業清算土地增值稅時允許扣除項目金額的合計數。

（5）計算該企業清算土地增值稅時應補繳的土地增值稅。（2016年考題改編）

【答案及解析】

（1）該項目對外銷售可售建筑面積的90%，剩余10%以成本價出售給職工，相當于該項目全部銷售，屬于企業應當進行土地增值稅清算的范圍。

（2）契稅應納稅額=18000×3%=540（萬元）

取得土地使用權支付金額=18000+540=18540（萬元）

（3）轉讓收入=54000/90%=60000（萬元）

應繳納的增值稅=60000÷（1+5%）×5%=2857.14（萬元）

應繳納的城建稅及附加=2857.14×（5%+3%+2%）=285.71（萬元）

（4）開發成本=6000-600=5400（萬元）

開發費用=2000+（18540+5400）×5%=3197（萬元）

加計扣除金額=（18540+5400）×20%=4788（萬元）

該企業計算土地增值稅時允許扣除項目金額的合計數=18540+5400+3197+285.71+4788=32210.71（萬元）

（5）土地增值額=60000-2857.14-32210.71=24932.15（萬元）

增值率=24932.15/32210.71×100%=77.40%，適用稅率為40%，速算扣除系數為5%。

應納土地增值稅=24932.15×40%-32210.71×5%=8362.32（萬元）

應補繳的土地增值稅=8362.32-1080=7282.32（萬元）。