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無法提供不動產發票可用契稅的計稅金額

老師好

我想問，下圖一總結的這個表格，轉讓差額÷（1+5%）*5%這里，是不是默認取得的發票是營業稅時代的發票或者是營業稅時代的契稅的計稅金額？（先看發票，發票要是丟了就看契稅的計稅金額）

如果是取得營改增之后的發票，那就是增值稅發票了，那下圖一總結的表格就要變成：{全部的含稅交易價÷（1+5%）-增值稅發票上的未稅金額或者是契稅的不含增值稅的計稅金額（如果購買發票丟失的話）}*5%，是么？

納稅人轉讓不動產（不含房地產開發企業銷售自行開發房地產項目）增值稅計征方法 2024-08-16 20:38:52

問題來源：

2.小規模納稅人轉讓其取得的不動產

（1）小規模納稅人轉讓其取得（不含自建）的不動產，以取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。

（2）小規模納稅人轉讓其自建的不動產，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。

總結

小規模納稅人轉讓其取得的不動產

計稅方法	項目性質	預繳稅款	申報納稅
簡易計稅方法	非自建	轉讓差額÷（1+5%）×5%	轉讓差額÷（1+5%）×5%-預繳稅款=0
簡易計稅方法		自建	轉讓全額÷（1+5%）×5%	轉讓全額÷（1+5%）×5%-預繳稅款=0

易錯易混

一般納稅人/小規模納稅人轉讓不動產

納稅人	計稅方法	項目性質	預繳稅款	申報納稅
一般納稅人（新項目）	一般計稅方法	非自建	增值稅=轉讓差額÷（1+5%）×5%	增值稅=轉讓全額÷（1+9%）×9%-進項稅額-預繳稅款
一般納稅人（老項目）	一般計稅方法		自建	增值稅=轉讓全額÷（1+9%）×9%-進項稅額-預繳稅款	增值稅=轉讓全額÷（1+5%）×5%
一般納稅人（老項目）		簡易計稅方法	非自建	增值稅=轉讓差額÷（1+5%）×5%	增值稅=轉讓差額÷（1+5%）×5%-預繳稅款=0
小規模納稅人		簡易計稅方法	自建	增值稅=轉讓全額÷（1+5%）×5%	增值稅=轉讓全額÷（1+5%）×5%-預繳稅款=0

相關鏈接

簡易計稅方式中可按銷售差額計稅的情形

具體情形	征收率	銷售額
物業管理	3%	（收取的自來水水費-對外支付的自來水水費）/（1+3%）
勞務派遣	5%	（收取的全部價款和價外費用-代用工單位支付的勞務派遣員工的工資、福利、五險一金等）/（1+5%）
建筑服務	3%	（取得的全部價款和價外費用-支付的分包款）/（1+3%）
轉讓取得的不動產	5%	（取得的全部價款和價外費用-不動產購置原價或者取得不動產時的作價）/（1+5%）（第八節）

提示1

納稅人按規定從取得的全部價款和價外費用中扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價的，應當取得符合法律、行政法規和國家稅務總局規定的合法有效憑證。否則，不得扣除。上述憑證是指：

1.稅務部門監制的發票。

2.法院判決書、裁定書、調解書，以及仲裁裁決書、公證債權文書。

3.國家稅務總局規定的其他憑證。

提示2

納稅人轉讓不動產，按照有關規定差額繳納增值稅的，如因丟失等原因無法提供取得不動產時的發票，可向稅務機關提供其他能證明契稅計稅金額的完稅憑證等資料，進行差額扣除。納稅人以契稅計稅金額進行差額扣除的，按照下列公式計算增值稅應納稅額:

繳納契稅時間	特點	增值稅應納稅額
2016年4月30日及以前	先減后分	[全部交易價格（含增值稅）-契稅計稅金額（含營業稅）]÷（1+5%）×5%
2016年5月1日及以后	先分后減	[全部交易價格（含增值稅）÷（1+5%）-契稅計稅金額（不含增值稅）]×5%

納稅人同時保留取得不動產時的發票和其他能證明契稅計稅金額的完稅憑證等資料的，應當憑發票進行差額扣除。

提示3

納稅人轉讓其取得的不動產，向不動產所在地主管稅務機關預繳的增值稅稅款，可以在當期增值稅應納稅額中抵減，抵減不完的，結轉下期繼續抵減。

納稅人以預繳稅款抵減應納稅額，應以完稅憑證作為合法有效憑證。

舉例

2021年8月，A企業（非房企的一般納稅人）將一棟位于外省某市的辦公樓對外轉讓，取得全部價款8000萬元（含稅）。該辦公樓為A企業在2015年購買，購買時支付價款5000萬元（含稅）。A企業無論是選擇適用一般計稅方法計稅還是簡易計稅方法，應向不動產所在地主管稅務機關預繳稅款都為（8000-5000）÷（1+5%）×5%=142.86（萬元）。

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劉老師

2024-08-17 11:59:09 637人瀏覽

勤奮刻苦的同學，您好：

1，不是的哈，一般納稅人差額計稅的前提是老項目選擇簡易計稅方法，老項目就是營改增之前的項目，此時就是營業稅發票，契稅計稅金額也就是營業稅時的金額。但是小規模納稅人無論是營改增之前還是營改增之后，都是簡易計稅方法，所以，小規模納稅人只要是轉讓外購的不動產，那么就差額計稅，不動產為營業稅時代購進的，此時就是營業稅發票、營業稅時契稅計稅金額；不動產為增值稅時代購進的，此時就是增值稅發票、增值稅時契稅計稅金額。

2，不是的哈，老師的圖一中您標記位置，就是想要告訴我們什么情況下差額計稅，后面圖二屬于一個進階理解，也就是適用差額計稅的情況下，如果沒有發票的話，那么就適用這個規定，這里還是結合前面第1點理解，想要適用圖二中營改增后的公式，只能是小規模納稅人~

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