關于比例問題解答：已售建筑面積與總可售建筑面積計算

不是說建成后產權屬于業務的，其成本費用可以據實扣除嗎，一共面積28000，賣了23000，有2000歸業主的，開發成本和土地扣除金額不應該是（8000+18240）*25000/28000嗎？

房地產開發企業土地增值稅清算土地增值稅應稅收入與扣除項目 2023-08-15 14:11:14

問題來源：

2022年1月15日，某房地產開發公司（增值稅一般納稅人）收到主管稅務機關的《土地增值稅清算通知書》，要求對其建設的X項目進行清算。該項目總建筑面積28000平方米，其中可售建筑面積26000平方米，不可售建筑面積2000平方米（產權屬于全體業主所有的公共配套設施）。該項目是2016年4月初開始開工建造的。
截至清算前，可售建筑面積中已出售23000平方米，取得含稅銷售收入80000萬元。該公司對X項目選擇簡易計稅方法計算增值稅。
經審核，X項目取得土地使用權所支付的金額合計18240萬元；房地產開發成本8000萬元；管理費用4000萬元，銷售費用4500萬元，財務費用3500萬元（其中利息支出3300萬元，無法提供金融機構證明）。
（其他相關資料：X項目所在省政府規定，房地產開發費用扣除比例為10%。X項目清算前已預繳土地增值稅3000萬元。其他各項稅費均已及時足額繳納。城市維護建設稅稅率7%，教育費附加征收比率3%，地方教育附加征收比率2%）
要求：根據以上資料，按照下列序號計算回答問題，如有計算需計算出合計數。

（1）簡要說明主管稅務機關可要求房地產開發公司對X項目進行土地增值稅清算的理由。

清算比例=已轉讓的房地產建筑面積÷整個項目可售建筑面積×100%=23000÷26000×100%=88.46%。（0.5分）
稅法規定已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。（0.5分）

（2）計算X項目清算時允許扣除的與轉讓房地產有關的稅金。

增值稅=80000÷（1+5%）×5%=3809.52（萬元）（0.5分）
X項目清算時允許扣除的與轉讓房地產有關的稅金=3809.52×（7%+3%+2%）=457.14（萬元）。（0.5分）

（3）計算X項目清算時允許扣除項目的合計金額。

①允許扣除的取得土地使用權所支付的金額=18240×88.46%=16135.1（萬元）
②允許扣除的房地產開發成本=8000×88.46%=7076.8（萬元）
③納稅人不能按轉讓房地產項目分攤利息支出或不能提供金融機構貸款證明的，允許扣除的房地產開發費用=（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本）×10%以內=（16135.1+7076.8）×10%=2321.19（萬元）
④X項目清算時允許扣除項目金額合計=16135.1+7076.8+2321.19+457.14+（16135.1+7076.8）×20%=30632.61（萬元）。（1分）

（4）計算X項目清算后應補繳的土地增值稅。補繳時，稅務機關是否應加收滯納金？說明理由。

①不含增值稅收入=80000-3809.52=76190.48（萬元）
增值額=76190.48-30632.61=45557.87（萬元）
增值率=45557.87÷30632.61×100%=148.72%，適用稅率50%，速算扣除系數15%。
X項目清算后應補繳土地增值稅=45557.87×50%-30632.61×15%-3000=15184.04（萬元）。（0.5分）
②不應當加收滯納金。（0.5分）
理由：納稅人按規定預繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務機關規定的期限內補繳的，不加收滯納金。（0.5分）

（5）該公司應當在何時辦理土地增值稅的清算手續。

該公司應當在接到主管稅務機關下發的清算通知之日起90日內，到主管稅務機關辦理清算手續。（0.5分）

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劉老師

2023-08-15 16:13:53 1750人瀏覽

勤奮刻苦的同學，您好：

我們可以結合實際生活看一下，現在購買住房，房屋的建筑面積中含有一部分公攤面積，這部分面積其實就是每個業主對應的公共配套設施的面積，所以我們計算清算比例時，只根據“已售建筑面積”/“總的可售建筑面積”計算，就相當于已經考慮了已售房產對應的屬于業主的公共配套設施，不用單獨考慮2000的部分哦~~按照題目計算就可以哦~~

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