第八節  特定應稅行為的增值稅計稅方法

三、提供不動產經營租賃服務的增值稅征收管理

【解釋1】納稅人以經營租賃方式出租其取得的不動產（以下簡稱出租不動產），適用本辦法。

【解釋2】取得的不動產，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產。

【提示】納稅人提供道路通行服務不適用本辦法。

（一）一般納稅人出租不動產

1.一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應納稅額。

不動產所在地與機構所在地不在同一縣（市、區）的，納稅人應按照上述計稅方法向不動產所在地主管稅務機關預繳稅款，向機構所在地主管稅務機關申報納稅。

不動產所在地與機構所在地在同一縣（市、區）的，納稅人向機構所在地主管稅務機關申報納稅。

2.一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的不動產，適用一般計稅方法計稅。

不動產所在地與機構所在地不在同一縣（市、區）的，納稅人應按照3%的預征率向不動產所在地主管稅務機關預繳稅款，向機構所在地主管稅務機關申報納稅。

不動產所在地與機構所在地在同一縣（市、區）的，納稅人應向機構所在地主管稅務機關申報納稅。

一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產適用一般計稅方法計稅的，按照上述規定執行。

（二）小規模納稅人出租不動產

1.單位和個體工商戶出租不動產（不含個體工商戶出租住房），按照5%的征收率計算應納稅額。個體工商戶出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額。

不動產所在地與機構所在地不在同一縣（市、區）的，納稅人應按照上述計稅方法向不動產所在地主管稅務機關預繳稅款，向機構所在地主管稅務機關申報納稅。

不動產所在地與機構所在地在同一縣（市、區）的，納稅人應向機構所在地主管稅務機關申報納稅。

2.其他個人出租不動產（不含住房），按照5%的征收率計算應納稅額，向不動產所在地主管稅務機關申報納稅。其他個人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額，向不動產所在地主管稅務機關申報納稅。

（三）預繳與申報

1.納稅人出租的不動產所在地與其機構所在地在同一直轄市或計劃單列市但不在同一縣（市、區）的，由直轄市或計劃單列市稅務局決定是否在不動產所在地預繳稅款。

2.納稅人出租不動產，按照規定需要預繳稅款的，應在取得租金的次月納稅申報期或不動產所在地主管稅務機關核定的納稅期限預繳稅款。

3.預繳稅款的計算

（1）納稅人出租不動產適用一般計稅方法計稅的，按照以下公式計算應預繳稅款：

應預繳稅款=含稅價÷（1+9%）×3%

（2）納稅人出租不動產適用簡易計稅方法計稅的，除個人出租住房外，按照以下公式計算應預繳稅款：

應預繳稅款=含稅價÷（1+5%）×5%

（3）個體工商戶出租住房，按照以下公式計算應預繳稅款：

應預繳稅款=含稅價÷（1+5%）×1.5%

（4）其他個人出租不動產，按照以下公式計算應納稅款：

出租住房：應納稅款=含稅價÷（1+5%）×1.5%

出租非住房：應納稅款=含稅價÷（1+5%）×5%