收入除以1＋稅率為什么不等于含稅收入-稅金？

第十章房產稅法、契稅法和土地增值稅法>計算問答題>第3題第5小題>試題ID：2866699 老師收入除以1＋稅率為什么不等于含稅收入-稅金？

土地增值稅應納稅額的計算 2024-03-09 17:52:25

問題來源：

某房地產開發公司（增值稅一般納稅人）于2020年4月受讓一宗土地使用權，依據受讓合同支付政府部門地價款7000萬元（已取得相關部門的財政票據），當月辦妥土地使用證并支付相關稅費。自2020年5月起至2022年2月末，該房地產開發公司在受讓土地上開發建造一棟寫字樓，并銷售建筑面積的80%，其余面積出租。依據銷售合同共計取得含稅銷售收入20000萬元。在開發過程中，根據建筑承包合同支付給建筑公司的不含稅勞務費和材料費共計6000萬元，開發銷售期間發生管理費用600萬元、銷售費用500萬元、利息費用500萬元（不能夠提供金融機構的貸款證明）。主管稅務機關要求該公司對該房地產項目進行土地增值稅清算。
（其他相關資料：該公司計算土地增值稅可扣除的稅金及附加為100萬元；當地契稅稅率為3%；房地產開發費用扣除比例按照規定相關上限執行；該項目已預繳土地增值稅1000萬元）
要求：根據上述資料，按照下列序號回答問題，如有計算需計算出合計數。

（1）稅務機關是否可要求該房地產開發公司進行土地增值稅清算？請說明理由。

稅務機關可要求該房地產開發公司進行土地增值稅清算。按照規定，已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的，主管稅務機關可要求進行土地增值稅清算。本題目中的房地產開發公司，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租，主管稅務機關可要求進行土地增值稅清算。

（2）該房地產開發公司銷售寫字樓的增值稅銷項稅額。

該房地產開發公司銷售寫字樓的增值稅銷項稅額=（20000-7000×80%）÷（1+9%）×9%=1188.99（萬元）。
不動產轉讓的增值稅稅率為9%，房地產開發公司一般納稅人計算增值稅銷項稅時，可從銷售額中扣減支付給政府的土地價款，扣減比例是銷售的建筑面積占可售面積的比例。支付土地價款需取得財政票據。這一扣減的政策原理是平衡政府收取土地價款無法提供增值稅專用發票，所以納稅人無法抵扣進項稅；注意這里只減除土地價款不減除契稅。

（3）該房地產開發公司計算土地增值稅時可扣除的取得土地使用權金額。

取得土地使用權支付的全部金額=7000×（1+3%）=7210（萬元）。
土地增值稅中取得土地使用權支付的金額包括契稅，與增值稅計算銷項稅中支付土地價款不是等同口徑，考生這里要注意打好增值稅相關內容的基礎。
可扣除的取得土地使用權支付金額=7210×80%=5768（萬元）。
由于銷售面積僅為80%，按照80%的比例計算扣除。

（4）該房地產開發公司計算土地增值稅可扣除項目金額合計。

可扣除的開發成本=6000×80%=4800（萬元）。
可扣除的開發費用=（5768+4800）×10%=1056.8（萬元）。
加計扣除=（5768+4800）×20%=2113.6（萬元）。
扣除項目金額合計=5768+4800+1056.8+100+2113.6=13838.4（萬元）。

（5）該房地產開發公司的土地增值額。

該房地產開發公司的不含稅轉讓收入金額=20000-1188.99=18811.01（萬元）
注意要用含稅收入減除銷項稅的方法計算不含稅收入。
土地增值額=18811.01-13838.4=4972.61（萬元）。

（6）該房地產開發公司銷售寫字樓應補繳（或應退）的土地增值稅。

增值率=4972.61÷13838.4×100%=35.93%，適用30%的稅率，速算扣除系數為0。
該房地產開發公司銷售寫字樓應繳納的土地增值稅=4972.61×30%=1491.78（萬元）。
應補繳土地增值稅=1491.78-1000=491.78（萬元）。

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