房開企業(yè)銷售營改增后不動產(chǎn)選擇簡易計稅如何納稅？

以下情況是全額納稅的還是扣除地價款？營改增之前+簡易計稅，全額納稅？營改增之前+一般計稅，全額納稅？營改增之后+一般計稅，差額納稅？營改增之后+簡易計稅，差額納稅？

土地增值稅應(yīng)稅收入與扣除項目土地增值稅應(yīng)納稅額的計算 2021-08-11 20:49:28

問題來源：

2020年3月，某縣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)項目進行土地增值稅清算，該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的資料如下：
（1）2015年9月以36000萬元協(xié)議購買用于該房地產(chǎn)項目的一宗土地，并繳納了契稅。
（2）2016年3月開始動工建設(shè)，發(fā)生開發(fā)成本12000萬元，小額貸款公司開具的貸款憑證顯示利息支出6000萬元（按照商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的利息為4000萬元）。
（3）2018年12月該房地產(chǎn)項目竣工驗收，扣留建筑安裝施工企業(yè)的質(zhì)量保證金1500萬元，未開具發(fā)票，但企業(yè)已將其計入開發(fā)成本12000萬元中。
（4）2020年1月該項目已銷售可售建筑面積的90%，共計取得含稅收入108000萬元，可售建筑面積的10%以成本價出售給本企業(yè)職工。
（5）該企業(yè)已預(yù)繳土地增值稅3160萬元。
（其他相關(guān)資料：當?shù)剡m用的契稅稅率為3%。企業(yè)選擇簡易計稅方法繳納增值稅。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除比例為5%，當?shù)卦试S扣除地方教育附加）
要求：根據(jù)上述資料，按照下列序號回答問題。

（1）簡要說明該企業(yè)應(yīng)進行土地增值稅清算的理由。

該項目對外銷售可售建筑面積的90%，剩余10%以成本價出售給職工，相當于該項目全部銷售，屬于企業(yè)應(yīng)當進行土地增值稅清算的范圍。

（2）計算該企業(yè)清算土地增值稅時允許扣除的取得土地使用權(quán)支付的金額。

契稅應(yīng)納稅額=36000×3%=1080（萬元）
可以扣除的取得土地使用權(quán)支付金額=36000+1080=37080（萬元）。

（3）計算該企業(yè)清算土地增值稅時允許扣除的城市維護建設(shè)稅、教育費附加和地方教育附加合計數(shù)。

含稅的轉(zhuǎn)讓收入=108000/90%=120000（萬元）
準予扣除的城建稅、教育費附加、地方教育附加合計數(shù)=120000/（1+5%）×5%×（5%+3%+2%）=571.43（萬元）。

（4）計算該企業(yè)清算土地增值稅時允許扣除項目金額的合計數(shù)。

開發(fā)成本=12000-1500=10500（萬元）
開發(fā)費用=4000+（37080+10500）×5%=6379（萬元）
加計扣除金額=（37080+10500）×20%=9516（萬元）
扣除項目金額合計=37080+10500+6379+571.43+9516=64046.43（萬元）。

（5）計算該企業(yè)清算土地增值稅時應(yīng)補繳的土地增值稅。

增值額=120000/（1+5%）-64046.43=50239.28（萬元）
增值率=50239.28/64046.43×100%=78.44%
適用的稅率為40%，速算扣除系數(shù)為5%。
應(yīng)納的土地增值稅=50239.28×40%-64046.43×5%=16893.39（萬元）
應(yīng)補繳的土地增值稅=16893.39-3160=13733.39（萬元）。

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王老師

2021-08-12 14:51:28 5232人瀏覽

尊敬的學(xué)員，您好：

1.房開企業(yè)銷售營改增之后取得的不動產(chǎn)，選擇簡易計稅的，是全額納稅的還是扣除地價款

房開企業(yè)銷售取得的不動產(chǎn)，選擇簡易計稅，應(yīng)納稅額=（全價-原價）/（1+5%）*5%。

2.如果是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的不動產(chǎn)，那么處理與非房企轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)相同，如果是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目則不相同。可以按下表區(qū)別記憶~

轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅計稅規(guī)則一覽表

納稅人分類及性質(zhì)		項目情況（“營改增”為界）	計稅方法	預(yù)繳稅款		申報納稅
分類	性質(zhì)			稅額預(yù)繳及計算	主管稅務(wù) 機關(guān)	稅額計算	主管稅務(wù) 機關(guān)
房開企業(yè)	一般納稅人	老項目	簡易	應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+5%）×3%	主管稅務(wù) 機關(guān)	應(yīng)納稅款=含稅全價÷（1+5%）×5%-預(yù)繳	主管稅務(wù) 機關(guān)
			一般	應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+9%）×3%		應(yīng)納稅款=（含稅全價-土地價）÷（1+9%）×9%-預(yù)繳
		新項目
	小規(guī)模納稅人	新或老項目	簡易	應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+5%）×3%		應(yīng)納稅款=含稅全價÷（1+5%）×5%-預(yù)繳
非房開企業(yè)	一般納稅人	前取得	簡易	應(yīng)預(yù)繳稅款=（含稅全價-原價）÷（1+5%）×5%	不動產(chǎn)所在地稅務(wù) 機關(guān)	應(yīng)納稅款=（含稅全價-原價）÷（1+5%）×5%-預(yù)繳	機構(gòu)所在地稅務(wù)機關(guān)
			一般	應(yīng)預(yù)繳稅款=（含稅全價-原價）÷（1+5%）×5%		應(yīng)納稅款=含稅全價÷（1+9%）×9%-預(yù)繳
		前自建	簡易	應(yīng)預(yù)繳稅款=含稅全價÷（1+5%）×5%		應(yīng)納稅款=含稅全價÷（1+5%）×5%-預(yù)繳
			一般	應(yīng)預(yù)繳稅款=含稅全價÷（1+5%）×5%		應(yīng)納稅款=含稅全價÷（1+9%）×9%-預(yù)繳
		后取得	一般	應(yīng)預(yù)繳稅款=（含稅全價-原價）÷（1+5%）×5%		應(yīng)納稅款=含稅全價÷（1+9%）×9%-預(yù)繳
		后自建		應(yīng)預(yù)繳稅款=含稅全價÷（1+5%）×5%		應(yīng)納稅款=含稅全價÷（1+9%）×9%-預(yù)繳
	小規(guī)模納稅人（個人轉(zhuǎn)讓其購買的住房除外）	前或后取得	簡易	應(yīng)預(yù)繳稅款=（含稅全價-原價）÷（1+5%）×5%		應(yīng)納稅款=（含稅全價-原價）÷（1+5%）×5%-預(yù)繳
		前或后自建		應(yīng)預(yù)繳稅款=含稅全價÷（1+5%）×5%		應(yīng)納稅款=含稅全價÷（1+5%）×5%-預(yù)繳
	個人（購買的住房）	—		—		應(yīng)納稅款=（含稅全價-原價）÷（1+5%）×5%	住房所在地稅務(wù)機關(guān)
						應(yīng)納稅款=含稅全價÷（1+5%）×5%