增值稅不動產異地預繳問題詳解
關于一般納稅人，小規模納稅人，營改增前后等情況異地不動產出租，出售預繳計算，能不能講解一下，總是容易混淆，很難記憶。謝謝
問題來源：
甲縣A礦業聯合企業是增值稅一般納稅人。2020年12月發生如下業務：
（1）以每噸350元（不含增值稅）價格銷售自產鐵選礦5萬噸，并將1萬噸用于對外投資。
（2）將上月購入的150萬元（不含增值稅）的鐵原礦（已取得增值稅專用發票并在上月抵扣），與自采的鐵原礦混合洗選加工為鐵選礦進行銷售，不含稅銷售額為520萬元。
（3）支付勘探服務費，取得增值稅專用發票，注明稅額68萬元；購買開采設備，取得增值稅專用發票，注明稅額210萬元。
（4）承租一棟樓房，一樓作為職工食堂兼管理流程展示廳，二樓以上由廠部研發機構使用。合同約定，租期5年，不含稅租金共計180萬元，按年支付。本月支付第一年租金，取得增值稅專用發票，注明金額36萬元，稅額3.24萬元。
（5）進口一批生產工具，成交價格折合人民幣300萬元，海運費4萬元人民幣，保險費無法查明。取得海關填發的稅款專用繳款書并繳納相關稅金。
（6）轉讓一座位于乙縣的2019年5月購置的器材庫，含增值稅轉讓價545萬元，購置原價230萬元（含稅）。
（其他相關資料：當地鐵原礦資源稅稅率為4%，鐵選礦資源稅稅率為2%，生產工具進口關稅稅率為5%，本月取得的相關票據均符合稅法規定并在本月申報抵扣進項稅額）
要求：根據上述資料，回答下列問題。
（1）計算業務（1）應納的資源稅。
資源稅在應稅產品銷售或自用環節計算繳納，以資源稅應稅產品贈與、投資，視同應稅產品銷售繳納資源稅。
業務（1）應納資源稅=（5+1）×350×2%=42（萬元）。
【查書】資源稅應納稅額的計算 參考教材P373、P378；參考輕一P530、P537-P538
（2）計算業務（2）應納的資源稅。
該企業在計算應稅產品銷售額時，準予扣減的外購鐵選礦購進金額=150×（4%÷2%）=300（萬元）。
業務（2）應納資源稅=（鐵選礦銷售金額-準予扣減的外購鐵選礦購進金額）×稅率=（520-300）×2%=4.4（萬元）。
【查書】資源稅應納稅額的計算 參考教材P373、P378；參考輕一P530、P537-P538
（3）計算業務（3）和業務（4）準予從銷項稅額中抵扣的進項稅額。
納稅人租入固定資產、不動產，既用于一般計稅方法計稅項目，又用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的，其進項稅額準予從銷項稅額中全額抵扣。
業務（3）和業務（4）準予從銷項稅額抵扣的進項稅額=68+210+3.24=281.24（萬元）。
【查書】準予從銷項稅額中抵扣的進項稅額 參考教材P63、P65；參考輕一P86、P94
（4）計算業務（5）該企業應納的進口關稅。
業務（5）該企業應納的進口關稅=（300+4）×（1+0.3%）×5%=15.25（萬元）。
【查書】關稅應納稅額的計算 參考教材P359、P362；參考輕一P503、P508
（5）計算業務（5）該企業被海關代征的進口環節增值稅。
業務（5）該企業被海關代征的進口環節增值稅=（300+4）×（1+0.3%）×（1+5%）×13%=41.62（萬元）。
【查書】進口環節增值稅應納稅額的計算 參考教材P88；參考輕一P115
（6）計算業務（1）增值稅的銷項稅額。
業務（1）增值稅銷項稅額=（5+1）×350×13%=273（萬元）。
【查書】銷項稅額的計算 參考教材P55；參考輕一P78
（7）計算業務（2）增值稅的銷項稅額。
業務（2）增值稅銷項稅額=520×13%=67.6（萬元）。
【查書】銷項稅額的計算 參考教材P55；參考輕一P78
（8）計算業務（6）在乙縣預繳的增值稅。
業務（6）在乙縣預繳的增值稅=（545-230）/(1+5%)×5%=15（萬元）。
【查書】納稅人轉讓不動產增值稅預繳稅款的計算 參考教材P77；參考輕一P103
（9）計算該企業當月應向甲縣稅務機關繳納的增值稅。
轉讓不動產增值稅銷項稅額=545/(1+9%)×9%=45（萬元）
該企業當月增值稅的銷項稅額=273+67.6+45=385.6（萬元）
該企業當月應向甲縣稅務機關繳納的增值稅=385.6-281.24-41.62-15=47.74（萬元）。
【查書】增值稅一般納稅人應納稅額的計算 參考教材P55；參考輕一P99
張老師
2021-08-09 03:01:59 5923人瀏覽
1、建筑服務和不動產經營租賃服務計稅規則一覽表
納稅人行為及性質 | 項目情況（“營改增”為界） | 計稅方法 | 異地提供建筑服務、不動產租賃 | 申報納稅 |
| |||
行為 | 性質 | 稅額預繳及計算 | 主管稅局 | 稅額計算 | 主管稅局 |
| ||
建筑服務 | 一般 納稅 人 | 老項目 | 簡易 | 應預繳稅款=（全部價款和價外費用-支付的分包款）÷（1+3%）×3% | 建筑服 務發生 地稅務機關 | 應納稅款=（全部價款和價外費用-支付的分包款）÷（1+3%）×3%-預繳 | 機構所在地稅務機關 |
|
一般 | 應預繳稅款=（全部價款和價外費用-支付的分包款）÷（1+9%）×2% | 應納稅款=全部價款和價外費用÷（1+9%）×9%-進項稅額-預繳 | ||||||
新項目 | ||||||||
小規模納稅人（不含自然人） | 新項目或老項目 | 簡易 | 應預繳稅款=（全部價款和價外費用-支付的分包款）÷（1+3%）×3% | 應納稅款=（全部價款和價外費用-支付的分包款）÷（1+3%）×3%-預繳 |
| |||
不動產經營租賃 | 一般納稅人 | 前取得 | 簡易 | 應預繳稅款=含稅銷售額÷（1+5%）×5% | 不動產所在地稅務機關 | 應預繳稅款=含稅銷售額÷（1+5%）×5%-預繳 | 機構所在地稅務機關 | |
一般 | 應預繳稅款=含稅銷售額÷（1+9%）×3% | 應納稅款=含稅銷售額÷（1+9%）×9%-進項稅額-預繳 | ||||||
后取得 | ||||||||
小規模納稅人 | 前或后取得 | 簡易 | 個體戶出租住房 應預繳稅款=含稅銷售額÷（1+5%）×1.5% | 應納稅款=含稅銷售額÷（1+5%）×1.5%-預繳 |
| |||
—— | —— | 自然人出租住房 應納稅款=含稅銷售額÷（1+5%）×1.5% | 不動產所在地稅務機關 |
| ||||
自然人出租非住房 應納稅款=含稅銷售額÷（1+5%）×5% |
| |||||||
除上述情形以外 應預繳稅款=含稅銷售額÷（1+5%）×5% | 不動產所在地稅務機關 | 應納稅款=含稅銷售額÷（1+5%）×5%-預繳 | 機構 所在地稅務機關 |
| ||||
2、轉讓不動產增值稅計稅規則一覽表
納稅人分類及性質 |
| 項目情況（“營改增”為界） | 計稅方法 | 預繳稅款 | 申報納稅 | |
分類 | 性質 |
| 稅額預繳及計算 | 稅額計算 | ||
房開企業 | 一般納 稅人 |
| 老項目 | 簡易 | 應預繳稅款=預收款÷（1+5%）×3% | 應納稅款=含稅全價÷（1+5%）×5%-預繳 |
| 一般 | 應預繳稅款=預收款÷（1+9%）×3% | 應納稅款=（含稅全價-土地價）÷（1+9%）×9%-進項稅額-預繳 | |||
| 新項目 | |||||
小規模納稅人 |
| 新或老項目 | 簡易 | 應預繳稅款=預收款÷（1+5%）×3% | 應納稅款=含稅全價÷（1+5%）×5%-預繳 | |
非房開企業 | 一般納 稅人 |
| 前取得 | 簡易 | 應預繳稅款=（含稅全價-原價）÷（1+5%）×5% | 應納稅款=（含稅全價-原價）÷（1+5%）×5%-預繳 |
| 一般 | 應預繳稅款=（含稅全價-原價）÷（1+5%）×5% | 應納稅款=含稅全價÷（1+9%）×9%-進項稅額-預繳 | |||
| 前自建 | 簡易 | 應預繳稅款=含稅全價÷（1+5%）×5% | 應納稅款=含稅全價÷（1+5%）×5%-預繳 | ||
| 一般 | 應預繳稅款=含稅全價÷（1+5%）×5% | 應納稅款=含稅全價÷（1+9%）×9%-進項稅額-預繳 | |||
| 后取得 | 一般 | 應預繳稅款=（含稅全價-原價）÷（1+5%）×5% | 應納稅款=含稅全價÷（1+9%）×9%-進項稅額-預繳 | ||
| 后自建 | 應預繳稅款=含稅全價÷（1+5%）×5% | 應納稅款=含稅全價÷（1+9%）×9%-進項稅額-預繳 | |||
小規模納稅人（個人轉讓其購買的住房除外） |
| 前或后取得 | 簡易 | 應預繳稅款=（含稅全價-原價）÷（1+5%）×5% | 應納稅款=（含稅全價-原價）÷（1+5%）×5%-預繳 | |
| 前或后自建 | 應預繳稅款=含稅全價÷（1+5%）×5% | 應納稅款=含稅全價÷（1+5%）×5%-預繳 | |||
個人 （住房） |
| —— | —— | 應納稅款=（含稅全價-原價）÷（1+5%）×5% | ||
| 應納稅款=含稅全價÷（1+5%）×5% | |||||
3、總結問題：
1. 預征率的規定：
（ 1）房地產企業預售時 ——3%；
（ 2）二手房銷售 ——5%；
（ 3）不動產租賃 ——3%、 5%；
（ 4）跨縣市建筑服務 ——2%、 3%。
2. 房地產企業銷售自行開發的房地產：
老項目（選擇簡易計稅方法）→實行全額計稅，按照 5%征收率計算納稅；新項目→實行差額核定銷售額，按照 9%計提銷項稅額。
預售時：
老項目（選擇簡易計稅方法）→預收款÷（ 1+5%）× 3%。新項目→預收款÷（ 1+9%）× 3%。
3. 非房地產企業銷售自己使用過的不動產：
（ 1）先買后賣：
老項目（選擇簡易計稅方法）：屬地和機構均為差額。新項目：屬地 ——差額；機構——全額。
（ 2）自建再賣：
老項目 +新項目 ——屬地和機構均為全額。
4. 個人銷售住房：
（ 1） 2年以下的：普通住房 +非普通住房 ——均全額計稅。
（ 2） 2年以上：
普通住房 →所有地區均免稅。
非普通住房：北上廣深 →差額計稅；其他地區 →免稅。
（ 3）丟失發票的：
2016 年 4月 30日以前繳納契稅的：
應納稅額 =[全部交易價格（含增值稅） -契稅計稅金額（含營業稅） ]÷（ 1+5%）× 5% 2016 年 5月 1日及以后繳納契稅的：
應納稅額 =[全部交易價格（含增值稅）÷（ 1+5%） -契稅計稅金額（不含增值稅） ]× 5%
5. 不動產租賃：
（ 1）個體工商戶和其他個人出租非住房 →5%；
（ 2）個體工商戶和其他個人出租住房 → 1.5% ；
（ 3）個體戶需要預繳稅款，而其他個人不實行預繳，直接在不動產所在地繳納稅款。
6. 建筑服務：
（ 1）清包工 +甲供工程 →不論新老項目，均可采用簡易計稅方法。
（ 2）跨縣市：簡易計稅方法→項目所在地、機構所在地均差額計稅；一般計稅方法→項目所在地
差額，機構所在地全額計稅。
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