問題來源：
某物業公司為增值稅一般納稅人，2020年12月發生業務如下：
（1）一次性預收業主2021年物業費合計1272萬元（含稅），并向業主開具增值稅普通發票。（物業費所屬期間為2021年1月至2021年12月，物業公司與所有業主簽訂的物業服務合同約定，物業費按年收取）
（2）收取部分業主自來水水費45.32萬元（含稅），根據對應的水表數據向自來水公司付款43.26萬元（含稅）。
（3）為部分業主提供裝修服務收取裝修費1270.94萬元（含稅）。
（4）向業主收取含稅車位管理費10萬元，已知該樓盤車位是業主在購房時一并購買的，并已獲得車位產權證書。
（5）與乙餐飲集團簽訂房屋出租合同，將其自有商鋪出租給乙餐飲集團，月租金8萬元（含稅），租期3年，其中合同約定2021年1月1日至2021年12月31日免收租金。
（6）當月稅務稽查局在稽查過程中，對該公司取得的異常扣稅憑證認定為虛開的增值稅專用發票，其已抵扣的進項稅額造成少繳增值稅10萬元。稽查局按照規定程序，于12月15日下達了稅務處理決定書，要求補繳稅款10萬元，按規定加收滯納金。該公司不服，認為是善意取得增值稅發票，并于2月16日就補繳稅款和加收滯納金的稅務處理決定向該稽查局的上級稅務機關（市稅務局）申請行政復議，市稅務局于收到復議申請后的第二天以“未繳稅款及滯納金”為由決定不予受理。
（其他相關資料：本月可抵扣的進項稅額為55萬元）
要求：根據上述資料，按照下列序號回答問題，如有計算需計算出合計數。
（1）一次性預收業主2021年物業費合計1272萬元（含稅），并向業主開具增值稅普通發票。（物業費所屬期間為2021年1月至2021年12月，物業公司與所有業主簽訂的物業服務合同約定，物業費按年收取）
（2）收取部分業主自來水水費45.32萬元（含稅），根據對應的水表數據向自來水公司付款43.26萬元（含稅）。
（3）為部分業主提供裝修服務收取裝修費1270.94萬元（含稅）。
（4）向業主收取含稅車位管理費10萬元，已知該樓盤車位是業主在購房時一并購買的，并已獲得車位產權證書。
（5）與乙餐飲集團簽訂房屋出租合同，將其自有商鋪出租給乙餐飲集團，月租金8萬元（含稅），租期3年，其中合同約定2021年1月1日至2021年12月31日免收租金。
（6）當月稅務稽查局在稽查過程中，對該公司取得的異常扣稅憑證認定為虛開的增值稅專用發票，其已抵扣的進項稅額造成少繳增值稅10萬元。稽查局按照規定程序，于12月15日下達了稅務處理決定書，要求補繳稅款10萬元，按規定加收滯納金。該公司不服，認為是善意取得增值稅發票，并于2月16日就補繳稅款和加收滯納金的稅務處理決定向該稽查局的上級稅務機關（市稅務局）申請行政復議，市稅務局于收到復議申請后的第二天以“未繳稅款及滯納金”為由決定不予受理。
（其他相關資料：本月可抵扣的進項稅額為55萬元）
要求：根據上述資料，按照下列序號回答問題，如有計算需計算出合計數。
（1）物業公司預收的物業費，其增值稅納稅義務何時發生？并說明理由。
納稅人預收的物業費，增值稅納稅義務于2020年12月發生。理由：納稅人發生應稅銷售行為的，其納稅義務發生時間為收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天；先開具發票的，為開具發票的當天。
（2）計算物業公司收取的自來水費應納的增值稅。
提供物業管理服務的納稅人，向服務接受方收取的自來水水費，以扣除其對外支付的自來水水費后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅。
增值稅應納稅額=（45.32-43.26）/（1+3%）×3%=0.06（萬元）
增值稅應納稅額=（45.32-43.26）/（1+3%）×3%=0.06（萬元）
（3）計算物業公司收取的裝修費的銷項稅額。
物業服務企業為業主提供的裝修服務，按照“建筑服務”繳納增值稅。
增值稅銷項稅額=1270.94/（1+9%）×9%=104.94（萬元）
增值稅銷項稅額=1270.94/（1+9%）×9%=104.94（萬元）
（4）物業公司收取的車位管理費，應如何納稅？
物業公司收取的車位管理費用按照“現代服務—商務輔助服務”繳納增值稅，適用稅率為6%。銷項稅額=10/（1+6%）×6%=0.57（萬元）
（5）商鋪免租期內物業公司是否需要繳納增值稅？說明理由。
不需要繳納增值稅。理由：納稅人出租不動產，租賃合同中約定免租期的，不屬于視同銷售服務，不需要繳納增值稅。
（6）物業公司免租期內房產稅應如何繳納？
對出租房產，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產權所有人按照房產余值繳納房產稅。
（7）計算該物業公司本月應繳納的增值稅額。[不考慮業務（6）]
應納增值稅額=1272÷（1+6%）×6%+104.94+0.57-55+0.06=122.57（萬元）
（8）該物業公司對稅務稽查局的處理決定不服的話，是否可以直接向人民法院起訴？請簡述理由。
不可以。理由：稽查局作出的補繳稅款和加收滯納金屬于征稅行為，申請人對稅務機關作出的征稅行為不服的，應當先向行政復議機關申請行政復議；對行政復議決定不服的，可以向人民法院提起行政訴訟。
（9）市稅務局作出不予受理的決定是否正確？依據是什么？
正確。依據：行政復議機關受理的條件之一是：申請人按照規定申請行政復議的，必須依照稅務機關根據法律、法規確定的稅額、期限，先行繳納或者解繳稅款和滯納金，或者提供相應的擔保，才可以在繳清稅款和滯納金以后或者所提供的擔保得到作出具體行政行為的稅務機關確認之日起60日內提出行政復議申請。
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林老師
2021-07-20 10:33:26 5572人瀏覽
尊敬的學員，您好：
是的，您的理解是正確的。會計上將租金總額在不扣除免租期的整個租賃期內，按直線法或其他合理的方法確認收入。稅法上，免租期不屬于視同銷售服務，不需要繳納增值稅。
每天努力，就會看到不一樣的自己，加油！有幫助(9)
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