諾成合同和實踐合同生效時間，如何理解請老師舉例說明

合同的生效委托合同 2024-01-24 08:30:50

問題來源：

（2018年）
2016年6月6日，甲與乙簽訂委托合同，委托乙出租自有房屋一套并代收租金，委托期間為2016年6月6日至2018年7月31日。2016年7月4日，甲向乙出具了授權委托書，載明乙有權代理甲處理房屋出租及租金收取事宜，代理期間為2016年7月4日至2018年7月31日。
2016年8月1日，乙以甲的名義與丙簽訂書面房屋租賃合同，租期為2016年8月1日至2018年7月31日，租金每月2萬元。2017年6月，該房屋衛生間管道嚴重漏水，丙請求甲維修，甲以租賃合同中未約定由其承擔維修義務為由拒絕，丙自行維修，花費2000元。
2018年2月，甲欲出售該房屋，遂通知丙解除租賃合同，丙以甲無權任意解除合同為由拒絕。2018年3月5日，甲在未告知丙的情況下，與丁簽訂買賣合同，以800萬元的價格將房屋出售給丁。為支付房款，2018年3月11日，丁與戊、庚簽訂借款合同，分別向戊、庚借款500萬元和300萬元，借款期限均為3個月。同時，丁還分別與戊、庚約定以房屋作為借款抵押。次日，丁向甲支付了房款。2018年3月20日，甲和丁辦理了房屋過戶登記。隨后，丁為戊、庚先后辦理了房屋抵押登記。
2018年4月2日，丁以其為房屋所有權人為由，要求丙搬離，丙拒絕，并以承租人享有優先購買權為由，主張甲與丁的買賣合同無效。
因丁無力償還戊、庚的借款，2018年7月12日，戊、庚主張實現抵押權。房屋拍賣所得價款為720萬元，戊、庚均要求就拍賣所得價款全額實現自己的債權。
要求：根據上述內容，分別回答下列問題：

（1）甲與乙的委托合同何時生效？乙何時取得代理權？并分別說明理由。

①委托合同于2016年6月6日生效。根據規定，委托合同屬于諾成合同，自雙方當事人意思表示一致時成立并生效；②乙于2016年7月4日取得代理權。根據規定，授權行為屬于單方民事法律行為，自甲授權意思表示到達乙時生效。

（2）衛生間管道嚴重漏水的維修費用2000元應當由誰承擔？并說明理由。

維修費用應當由甲承擔。根據規定，出租人應當履行租賃物的維修義務，但是當事人另有約定或者因承租人的過錯致使租賃物需要維修的除外。承租人在租賃物需要維修時可以請求出租人在合理期限內維修。出租人未履行維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人（甲）負擔。

（3）甲是否有權解除與丙的租賃合同？并說明理由。

甲無權解除合同。根據規定，依法成立的合同，對雙方當事人均具有法律約束力，一方當事人不得擅自變更或者解除合同。

（4）丁是否有權要求丙搬離？并說明理由。

丁無權要求丙搬離。根據規定，租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。

（5）丙是否有權主張甲與丁的買賣合同無效？并說明理由。

丙無權主張甲與丁的買賣合同無效。根據規定，出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使優先購買權情形的，承租人可以請求出租人承擔賠償責任。但是，出租人與第三人訂立的房屋買賣合同的效力不受影響。

（6）戊和庚應如何就房屋拍賣所得價款實現各自的抵押權？并說明理由。

按照抵押登記的時間先后確定清償順序。根據規定，同一財產向兩個以上債權人抵押的，對于拍賣、變賣抵押財產所得的價款，抵押權已經登記的，按照登記的時間先后確定清償順序。