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不動產物權何時轉移給買方？

不動產物權不是登記時交付嗎？還未交付為什由甲承擔損失，請老師詳細解答，謝謝

合同的生效物權公示原則 2023-03-28 17:14:51

問題來源：

2021年7月10日，甲與乙訂立買賣合同，以500萬元的價格向乙購買一套精裝修住房。當日，甲支付了40萬元定金，乙將房屋鑰匙交付給甲。雙方約定：甲應于2021年8月1日之前付清余款；乙應在收到余款后3日內辦理房屋過戶手續。2021年7月15日，當地突降特大暴雨，該房屋被淹沒，損失額達60萬元。甲認為該損失應當由乙承擔。2021年8月1日，甲向乙支付余款時直接扣除60萬元，僅付400萬元，同時要求乙辦理房屋過戶手續。乙收到上述款項后拒絕辦理房屋過戶手續。后經協商，甲于2021年8月20日再向乙支付30萬元，同日，乙將房屋過戶至甲的名下。
2021年11月1日，甲將房屋出租給丙，約定租期1年，但雙方未按照規定辦理登記備案手續。租期屆滿后，丙將房屋交還甲，但以房屋租賃合同未登記備案因而無效為由，拒絕支付所欠剩余租金。
2023年4月1日，甲與丁訂立房屋買賣合同，約定價款600萬元。丁依約于4月5日付清了全部價款，甲將房屋鑰匙交給丁。但甲與丁在辦理過戶登記時，登記機構因電腦系統發生故障停止辦公，申請未被受理。因丁需緊急出差，雙方遂約定待丁回來之后再辦理房屋過戶登記手續。
2023年4月10日，不知甲、丁之間已簽訂房屋買賣合同的戊向甲表示愿以650萬元的價格購買該房屋。甲同意，即刻與戊訂立了房屋買賣合同。戊于次日付清了全部房款，雙方于2023年4月15日辦理了過戶登記手續。
2023年4月20日，丁出差歸來，要求甲盡快辦理房屋過戶手續。甲告知丁已將房屋賣給他人，愿意退還丁600萬元并要求解除合同。丁當即拒絕，堅持要甲辦理過戶手續。2023年5月10日，丁在確悉房屋已過戶至戊名下時，以自己與甲訂約在先，甲、戊之間的房屋買賣合同無效為由，要求戊退還房屋。戊則認為，由于甲、丁未辦理房屋過戶手續，他們之間的房屋買賣合同尚未生效。
要求：根據上述內容，分別回答下列問題：

（1）甲提出60萬元的房屋損失應由乙承擔的主張是否成立？并說明理由。

甲的主張不成立。根據規定，標的物毀損、滅失的風險，在標的物交付之前由出賣人承擔，交付之后由買受人承擔，但是法律另有規定或者當事人另有約定的除外。在本題中，房屋損失的風險應由甲承擔。

（2）甲于2021年8月1日向乙支付400萬元房款后，乙是否有權拒絕為之辦理房屋過戶登記手續？并說明理由。

乙有權拒絕。根據規定，雙務合同的當事人互負債務，有先后履行順序，應當先履行一方履行債務不符合約定的，后履行一方有權拒絕其相應的履行請求。在本題中，當事人在買賣合同中約定“乙應在收到余款后3日內辦理房屋過戶手續”，由于甲在支付余款時直接扣除60萬元不合法，應視為甲未按照合同約定付清余款，因此，乙有權拒絕為之辦理房屋過戶登記手續。

（3）甲與丙之間的房屋租賃合同是否有效？并說明理由。

房屋租賃合同有效。根據規定，當事人未依照法律、行政法規規定辦理租賃合同登記備案手續的，不影響合同的效力。

（4）甲與丁之間的房屋買賣合同是否已經生效？并說明理由。

甲與丁之間的房屋買賣合同已經生效。根據規定，當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者當事人另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。

（5）戊是否取得了房屋所有權？并說明理由。

戊取得了房屋所有權。根據規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但是法律另有規定的除外。

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