孫老師
2021-08-29 13:31:17 1180人瀏覽
哈嘍！努力學習的小天使：
按份共有和近親屬不涉及到房屋租賃中承租人的優先購買權問題。
根據規定：出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利；但是，房屋按份共有人行使優先購買權或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。
按份共有人、近親屬到底誰優先不涉及到本條中“承租人”優先購買權的問題。兩者均不屬于承租人。
在承租人優先購買權之外的探討，按份共有中共有物的處分可分為：處分份額、處分物。
舉例：甲乙按份共有一物，丙為甲近親屬。
（1）處分份額：
對內轉讓：甲乙間轉讓共有份額，不涉及第三人丙的問題，也不存在優先購買權。
對外轉讓：按份共有人向共有人之外的人轉讓其份額，其他按份共有人（乙）有權依同等條件優先購買該共有份額。
（2）處分物：
對內轉讓：甲乙本就是所有權人，所以此處對共有人轉讓只能是份額，不應是物，甲不能將該物處分給乙。
對外轉讓：（此時不涉及優先購買權）
甲將該物處分給丙。（甲需占共有份額2/3以上共有人同意）丙可繼受取得該物。
若甲未經占共有份額2/3以上同意，則為無權處分，丙可依據善意取得取得該物所有權。
結論：
①按份共有行使優先購買權、出租人將房屋出賣給近親屬>承租人的優先購買權。
②按份共有人與出租人的近親屬之間不涉及到房屋承租人優先購買權的問題，出租人將房屋出賣給誰均屬自愿，法律沒有規定兩者之間誰具有法定的優先購買權。
只有在共有人對外轉讓共有份額上，其他按份共有人有權依同等條件優先購買該共有份額。
每個努力學習的小天使都會有收獲的，加油！
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