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租賃合同解除的情形有哪些？

請(qǐng)問(wèn)，我總結(jié)的以下四條經(jīng)營(yíng)租賃合同可解除的情形，是否正確有無(wú)遺漏？另承租人有沒(méi)有可以解除合同的情形？ 1.不定期租賃合同，雙方當(dāng)事人均可解除 2.承租人未按照約定的方法或根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同 3.承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同 4.承租人無(wú)正當(dāng)理由支付或延遲支付租金，出租人可要求承租人在合理期限內(nèi)支付，承租人逾期未支付的，出租人可解除合同。

租賃合同合同的效力 2019-10-13 11:04:50

問(wèn)題來(lái)源：

2016年6月6日，甲與乙簽訂委托合同，委托乙出租自有房屋一套并代收租金，委托期間為2016年6月6日至2018年7月31日。2016年7月4日，甲為乙出具了授權(quán)委托書，載明乙有權(quán)代理甲處理房屋出租及租金收取事宜，代理權(quán)期間為2016年7月4日至2018年7月31日。
2016年8月1日，乙以甲名義與丙簽訂書面房屋租賃合同，租期為2016年8月1日至2018年7月31日，租金每月2萬(wàn)元。2017年6月，該房屋衛(wèi)生間管道嚴(yán)重漏水，丙請(qǐng)求甲維修，甲以租賃合同中未約定由其承擔(dān)維修義務(wù)為由拒絕，丙自行維修，花費(fèi)2000元。
2018年2月，甲欲出售該房屋，遂通知丙解除租賃合同，丙以甲無(wú)權(quán)任意解除合同為由拒絕。2018年3月5日，甲在未告知丙的情況下，與丁簽訂買賣合同，以800萬(wàn)元的價(jià)格將房屋出售于丁。為支付房款，2018年3月11日，丁與戊、庚簽訂借款合同，分別自戊、庚處借款500萬(wàn)元和300萬(wàn)元，借款期限均為3個(gè)月。同時(shí)，丁還分別與戊、庚約定以房屋作為借款抵押。次日，丁向甲支付了房款。2018年3月20日，甲和丁辦理了房屋過(guò)戶登記。隨后，丁為戊、庚辦理了順位相同的房屋抵押登記。
2018年4月2日，丁以其為房屋所有權(quán)人為由，要求丙搬離，丙拒絕，并以承租人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)為由，主張甲與丁的買賣合同無(wú)效。
因丁無(wú)力償還戊、庚的借款，2018年7月12日，戊、庚主張實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。房屋拍賣所得價(jià)款為720萬(wàn)元，戊、庚均要求就拍賣所得價(jià)款全額實(shí)現(xiàn)自己的債權(quán)。
要求：
根據(jù)上述資料，分別回答下列問(wèn)題。

（1）甲與乙的委托合同何時(shí)生效？乙何時(shí)取得代理權(quán)？并分別說(shuō)明理由。

①甲與乙的委托合同于2016年6月6日生效。因?yàn)椋篴.委托合同屬于諾成合同，雙方意思表示一致即可認(rèn)定合同成立；b.依法成立的合同原則上自成立時(shí)生效。
②乙于2016年7月4日取得代理權(quán)。因?yàn)槲写砘诒淮砣耸跈?quán)的意思表示而發(fā)生，而授權(quán)行為又屬于單方民事法律行為，僅憑被代理人一方的意思表示即可發(fā)生授權(quán)的效果。

（2）衛(wèi)生間管道嚴(yán)重漏水的維修費(fèi)用2000元應(yīng)當(dāng)由誰(shuí)承擔(dān)？并說(shuō)明理由。

衛(wèi)生間管道嚴(yán)重漏水的維修費(fèi)用應(yīng)由甲承擔(dān)。根據(jù)規(guī)定，承租人在租賃物需要維修時(shí)可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修；出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。

（3）甲是否有權(quán)解除與丙的租賃合同？并說(shuō)明理由。

甲無(wú)權(quán)解除與丙的租賃合同。因?yàn)槌鲎馊藬M出售租賃物并非租賃合同解除的法定事由（或者，甲丙書面約定租賃期間為2016年8月1日至2018年7月31日，該約定有效；租賃期間，承租人丙不存在違約行為，出租人甲無(wú)權(quán)在租賃期間未滿時(shí)任意主張解除租賃合同）。

（4）丁是否有權(quán)要求丙搬離？并說(shuō)明理由。

丁無(wú)權(quán)要求丙搬離。因?yàn)椤百I賣不破租賃”，即租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。

（5）丙是否有權(quán)主張甲與丁的買賣合同無(wú)效？并說(shuō)明理由。

丙無(wú)權(quán)主張甲與丁的買賣合同無(wú)效。根據(jù)規(guī)定，出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的情形，承租人可以請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任，但不得主張出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無(wú)效。

（6）戊和庚應(yīng)如何就房屋拍賣所得價(jià)款實(shí)現(xiàn)各自的抵押權(quán)？并說(shuō)明理由。

戊和庚應(yīng)按債權(quán)比例實(shí)現(xiàn)各自的抵押權(quán)。根據(jù)規(guī)定，抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權(quán)比例清償。

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