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第三節　土地增值稅法

【知識點四】應納稅額的計算

(一)增值額的確定——計稅依據

土地增值額=不含增值稅轉讓收入-扣除項目金額

(二)應納稅額計算

1.確定收入總額

2.確定扣除項目——重點，新5舊3

3.計算增值額

4.計算增值率=增值額/扣除項目金額

5.按照增值率確定適用稅率和速算扣除系數計算應納稅額

應納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數

【例題-單選題】某房地產開發公司銷售其新建商品房一幢，取得不含增值稅銷售收入1.4億元，已知該公司支付與商品房相關的土地使用權費及開發成本合計為4800萬元;該公司沒有按房地產項目計算分攤銀行借款利息;該商品房所在地的省政府規定計征土地增值稅時房地產開發費用扣除比例為10%;銷售商品房時準予稅前扣除的稅金為70萬元。該公司銷售該商品房應繳納的土地增值稅為( )萬元。

A.2256.5

B.2445.5

C.3070.5

D.2898.5

【答案】D

【解析】計算扣除金額=4800+4800×10%+70+4800×20%=6310(萬元)

計算土地增值額=14000-6310=7690(萬元)

計算增值率=7690÷6310×100%=121.87%，確定適用稅率為50%、速算扣除系數15%

應納土地增值稅=7690×50%-6310×15%=2898.5(萬元)。

【知識點五】房地產開發企業土地增值稅清算

(一)土地增值稅的清算單位

1.取得預售收入時，按照預征率預繳土地增值稅，達到清算條件進行清算;

2.以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算;

3.開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。

(二)土地增值稅清算的條件

(三)非直接銷售和自用房地產的收入確定

1.房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產，其收入按下列方法和順序確認：

(1)按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定;

(2)由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。

2.房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。

3.土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發票的，按照發票所載金額確認收入;未開具發票或未全額開具發票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。

(四)土地增值稅的扣除項目

1.除另有規定外，扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、費用及與轉讓房地產有關稅金，須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

2.房地產開發企業開發建造的公共設施

3.房地產開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本。房地產開發企業的預提費用，除另有規定外，不得扣除。

(五)清算后再轉讓房地產的處理

在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。

單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積

【知識點六】土地增值稅稅收優惠

(一)建造普通標準住宅的稅收優惠

1.納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。如果超過20%的，應就其全部增值額按規定計稅;

2.對于納稅人既建造普通標準住宅又建造其他房地產開發的，應分別核算增值額。

(二)國家征用收回的房地產的稅收優惠

因國家建設需要依法征用、收回的房地產，免征土地增值稅。

(三)因城市實施規劃、國家建設需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產的稅收優惠

因城市實施規劃、國家建設需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產的，免征土地增值稅。

(四)對企事業單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為公共租賃住房房源，且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。

【知識點七】征收管理

除保障性住房外，東部地區省份預征率不得低于2%，中部和東北地區省份不得低于1.5%，西部地區省份不得低于1%。

(一)納稅地點：房地產所在地

納稅人是自然人的。當轉讓的房地產坐落地與其居住所在地一致時，則在房地產坐落地稅務機關申報納稅;

(二)納稅申報

納稅人應在轉讓房地產合同簽訂后7日內，到房地產所在地主管稅務機關申報納稅。