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第三節 土地增值稅法

【知識點一】納稅義務人和征稅范圍

兩稅比較：契稅和土地增值稅的征稅對象是在境內轉移土地、房屋權屬的行為。

【知識點二】稅率——四級超率累進稅率

【知識點三】應稅收入與扣除項目

增值額=應稅收入-扣除項目金額

(一)應稅收入的確定

1.轉讓房地產的全部價款及有關的經濟利益。從收入形式看，包括貨幣收入、實物收入和其他收入;

2.營改增后，土地增值稅的應稅收入：不含增值稅收入;

3.考試中需要關注：銷售(含視同銷售)比例影響扣除項目比例。

(二)扣除項目的確定(新5舊3)

1.銷售新房及建筑物

(1)取得土地使用權所支付的金額

包括地價款，有關費用和稅金(如契稅)。

【注意】

①契稅;

②比例(與開發比例、銷售收入比例匹配)。

(2)房地產開發成本

包括土地的征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用等。

【注意】

①不包括利息支出，含裝修費用;

②比例(與銷售收入比例匹配)。

(3)房地產開發費用

不是按照納稅人實際發生額進行扣除，而是按稅法的標準計算扣除。

兩種扣除方式：

第一種扣除方式：利息支出能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構貸款證明的：

允許扣除的房地產開發費用=利息+(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)×5%以內

第二種扣除方式：不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構貸款證明的：

允許扣除的房地產開發費用=(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)×10%以內

【注意】

①全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除;

②房地產開發企業既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產開發費用計算扣除時不能同時適用上述兩種辦法。

房地產開發費用注意事項：

①兩種扣除方式;

②比例(與銷售收入比例匹配)，包括單獨扣除的利息也需要按比例計算扣除。

(4)與轉讓房地產有關的稅金

房地產開發企業：城建稅、教育費附加;不包括增值稅。

(5)財政部確定的其他扣除項目

①從事房地產開發的納稅人適用。

②加計扣除=(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)×20%。

2.銷售舊房及建筑物

(1)取得土地使用權所支付的地價款或出讓金(應提供憑據)、按國家統一規定繳納的有關稅費。

(2)舊房及建筑物的評估價格=重置成本價×成新度折扣率

(3)在轉讓環節繳納的稅金：城建稅、教育費附加、印花稅、購入時的契稅(需提供契稅完稅憑證，只在不能取得評估價格，但能提供購房發票的情形下適用)，不包括增值稅。

銷售舊房及建筑物

不能取得評估價格，但能提供購房發票的，經當地稅務部門確認，可按發票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算扣除。

①“每年”：按購房發票所載日期起至售房發票開具之日止，每滿12個月計一年;超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。

②對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數。

既沒有評估價格，又不能提供購房發票的，稅務機關可以核定征收。