視同銷售交增值稅如何計算？

老師，房產企業銷售商品房一般計稅方法不是按差額計稅么？為什么不減成本？

增值稅專用發票一般納稅人應納稅額計算實例 2021-07-13 17:12:57

問題來源：

某市區的甲房地產開發公司（以下簡稱“甲公司”）為增值稅一般納稅人，銷售自行開發的房地產項目，2020年7月發生如下經營業務：
（1）將一套自行開發的房屋無償贈送給乙公司，該房屋成本價為270萬元，按照甲公司最近時期銷售同類不動產的平均價格確定不含稅價值為300萬元。
（2）采用直接收款交易方式銷售可直接辦理入住的商品房，含稅房款117300萬元，已開具增值稅普通發票，銷售建筑面積為49000平方米；該項目可供銷售建筑面積為70000平方米，該項目支付土地出讓金120000萬元，已取得符合規定的有效憑證。
（3）采取預收款方式銷售商品房，收到預收賬款9990萬元，適用一般計稅方法計稅。
（4）銷售《建筑工程施工許可證》日期在2016年4月30日之前的住宅，客戶辦理入住并向其收取含稅價款12600萬元，選擇簡易計稅方法。
（5）購買一臺機械設備，增值稅專用發票注明的不含稅價款為300萬元。
（6）購入一處不動產，增值稅專用發票注明的不含稅價款為6000萬元。
（7）支付適用一般計稅方法的房地產開發項目設計費，增值稅專用發票注明的不含稅價款為1800萬元。
（8）以包工包料方式將某建筑工程項目公開招標，丙建筑公司中標承建該工程項目，支付工程結算價款，取得增值稅專用發票注明的不含稅價款為22500萬元。
要求：根據上述資料，按照下列序號回答問題，如有計算需計算出合計數。

（1）甲公司無償贈送給乙公司的房屋是否應繳納增值稅？如果應繳納，請計算相應的增值稅額。

甲公司無償贈送給乙公司的房屋視同銷售不動產，應繳納增值稅。
銷項稅額=300×9%=27（萬元）

（2）計算甲公司銷售可直接辦理入住的商品房的銷項稅額。

銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+9%）
當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產項目建筑面積÷房地產項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款
銷項稅額=（117300-120000×49000÷70000）÷（1+9%）×9%=2749.54（萬元）

（3）計算甲公司預售商品房應預繳的增值稅。

應預繳增值稅=9990÷（1+9%）×3%=274.95（萬元）

（4）計算甲公司銷售2016年4月30日之前的住宅應繳納的增值稅。

一般納稅人銷售自行開發的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅，應納增值稅額=12600÷（1+5%）×5%=600（萬元）

（5）計算甲公司當月可抵扣的進項稅額。

購買機械設備可抵扣的進項稅額=300×13%=39（萬元）
購置不動產可抵扣的進項稅額=6000×9%=540（萬元）
支付設計費可抵扣的進項稅額=1800×6%=108（萬元）
支付給丙建筑公司的工程結算款可抵扣的進項稅額=22500×9%=2025（萬元）
可抵扣的進項稅額合計數=39+540+108+2025=2712（萬元）

（6）計算甲公司2020年7月應繳納的增值稅。[不考慮業務（3）]

①一般計稅方法：
銷項稅額=27+2749.54=2776.54（萬元）
進項稅額為2712萬元
應納增值稅=2776.54-2712=64.54（萬元）
②簡易計稅方法：應納增值稅為600萬元
應納增值稅合計數=64.54+600=664.54（萬元）

（7）甲公司銷售商品房在開具發票時，有何特殊要求？

應在發票“貨物或應稅勞務、服務名稱”欄填寫不動產名稱及房屋產權證書號碼（無房屋產權證書的可不填寫），“單位”欄填寫面積單位，備注欄注明不動產的詳細地址。

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