設入住率變動為x的話如何計算最低平均入住率？

則4106250*85%*x=867086.46，解得x=24.84%，最低平均入住率=85%*（1－24084%）=63.88% 老師，我錯哪里了？幫指教

敏感分析的方法投資項目現金流量的估計方法 2022-10-09 10:00:10

問題來源：

甲酒店想加盟另一個叫KJ酒店的項目，期限8年，相關事項如下：
（1）項目初始支付加盟保證金10萬元，初始加盟保證金一次性收取，合同結束時歸還本金（無利息）；
（2）項目初始支付加盟費，按照酒店房間數120間計算，每個房間3000元，初始加盟費一次性收取；
（3）每年特許經營費按酒店收入的6.5%上繳，加盟后每年年末支付；
（4）甲酒店租用的房屋4200平方米，租金每平方米一天1元，全年按365天計算（下同），每年年末支付，假設按稅法規定該類房屋折舊年限還剩8年，殘值為0；
（5）甲酒店需要在項目初始投入600萬元的裝修費用，按稅法規定可按8年平均攤銷；
（6）甲酒店每間房屋定價每天175元，全年平均入住率85%，每間房間的客房用品、洗滌費用、能源費用等支出為每天29元，另外酒店還需要支付每年30萬元的固定付現營業費用；
（7）酒店的人工成本每年105萬元，每年年末支付；
（8）酒店的稅金及附加為營業收入的5.5%；
（9）酒店運營需要投入50萬元的營運資本，項目期末收回；
（10）KJ酒店的β權益為1.75，產權比率為1，甲酒店因為之前從未做過類似項目，擬采用KJ酒店作為可比企業。投資該項目后甲酒店產權比率2/3，無風險報酬率5%，風險溢價率7%，甲酒店債務稅前資本成本為9%，甲酒店與KJ酒店的企業所得稅稅率均為25%。
要求：

（1）填表計算加盟酒店項目的稅后經營凈利潤及會計報酬率（以原始投資額當作資本占用）。

原始投資額=加盟保證金+初始加盟費+裝修費+融資租賃取得的固定資產投資+營運資本=100000+3000×120+6000000+1533000×8+500000=19224000（元）
會計報酬率=731812.50/19224000=3.81%

（2）計算加盟酒店項目的折現率。

β資產=1.75/［1+（1-25%）×1］=1
該項目的β權益=1×［1+（1-25%）×2/3］=1.5
權益成本=無風險報酬率+β權益×風險溢價=5%+1.5×7%=15.5%
項目折現率=加權平均資本成本=9%×（1-25%）×40%+15.5%×60%=12%

（3）計算該加盟酒店項目各年的現金凈流量和凈現值，并判斷該項目是否值得投資。

因為項目的凈現值大于零，所以項目值得投資。

（4）請使用最大最小法進行投資項目的敏感分析，計算該加盟酒店項目凈現值為0時的酒店入住率。

設減少的平均入住率為y，年銷售客房減少數量=120×365×y=43800y
稅后經營凈利潤減少=（175-50）×43800y×（1-25%）=4106250y
第1~8年每年現金凈流量減少=4106250y
凈現值減少=4106250y×（P/A，12%，8）=867086.46
所以y=4.25%
最低平均入住率=85%-4.25%=80.75%。

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