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專題二 物權(quán)法與合同法

二、合同法

10.定金與違約金

(1)定金

①定金合同從實際交付定金之日起生效(實踐性合同)。

②約定的定金數(shù)額不得超過主合同標(biāo)的額的20%，超過部分無效。

③給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

(2)違約金

【解釋】違約金，是按照當(dāng)事人約定或者法律規(guī)定，一方當(dāng)事人違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兜囊欢〝?shù)額的貨幣。

【提示】當(dāng)事人在合同中既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款，但兩者不可同時并用。

【考題·單選題】甲餐廳承接乙的婚宴。雙方約定：婚宴共辦酒席20桌，每桌2000元;乙先行向甲餐廳支付定金1萬元;任何一方違約，均應(yīng)向?qū)Ψ街Ц哆`約金5000元。合同訂立后，乙未依約向甲支付定金。婚宴前一天，乙因故通知甲餐廳取消婚宴。甲餐廳要求乙依約支付1萬元定金與5000元違約金。根據(jù)合同法律制度的規(guī)定，下列表述中，正確的是( )。(2012年)

A.甲餐廳應(yīng)在1萬元定金與5000元違約金之間擇一向乙主張，因為定金與違約金不能同時適用

B.甲餐廳僅有權(quán)請求乙支付8000元定金，因為定金不得超過合同標(biāo)的額的20%

C.甲餐廳無權(quán)請求乙支付定金，因為乙未實際交付定金，定金條款尚未生效

D.甲餐廳無權(quán)請求乙支付定金，因為定金額超過合同標(biāo)的額的20%，定金條款無效

【答案】C

【解析】定金合同從實際交付定金之日起生效，在本題中，乙未依約向甲餐廳支付定金，定金合同未生效，乙無權(quán)要求甲餐廳承擔(dān)定金責(zé)任。

11.房屋買賣合同與租賃合同

(1)買賣不破租賃

租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力，即“買賣不破租賃”。

(2)房屋租賃中的承租人的優(yōu)先權(quán)

出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有同等條件下優(yōu)先購買權(quán)。

①適用情形

只有在“房屋租賃”中承租人才享有優(yōu)先購買權(quán)，對于其他標(biāo)的的租賃，并不適用優(yōu)先購買權(quán)。

②通知義務(wù)

出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)的情形，承租人請求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持;但請求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。

③承租人不享有優(yōu)先權(quán)的情形

具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購買房屋的，人民法院不予支持：

a.房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的;

b.出租人將房屋出賣給近親屬;

【提示】近親屬包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的。

c.出租人履行通知義務(wù)后，承租人在15日內(nèi)未明確表示購買的;

d.第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。

【例題·多選題】根據(jù)合同法律制度的規(guī)定，出租人出賣租賃房屋時，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。但在某些特殊情形下，承租人主張優(yōu)先購買房屋的，人民法院不予支持。這種特殊情形包括(　　)。

A.出租人履行通知義務(wù)后，承租人在15日內(nèi)未明確表示購買的

B.第三人善意購買租賃房屋但尚未辦理登記手續(xù)的

C.租賃房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的

D.出租人將租賃房屋出售給其侄子的

【答案】AC

【解析】具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購買房屋的，人民法院不予支持：(1)房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的(選項C正確);(2)出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的(選項D錯誤);(3)出租人履行通知義務(wù)后，承租人在15日內(nèi)未明確表示購買的(選項A正確);(4)第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的(選項B錯誤)。

12.融資租賃合同的認(rèn)定

(1)一般情形

根據(jù)承租人對出賣人、租賃物的選擇，向出賣人購買租賃物，提供給承租人使用，承租人支付租金的合同。

【提示】(1)三方當(dāng)事人：出租人、承租人、出賣人;(2)兩個合同：融資租賃合同、買賣合同。

(2)售后回租：

承租人將其自有物出賣給出租人，再通過融資租賃合同將租賃物從出租人處租回的，法院不應(yīng)僅以承租人和出賣人系同一人為由認(rèn)定不構(gòu)成融資租賃法律關(guān)系。

【提示】(1)兩方當(dāng)事人：出租人、承租人(出賣人);(2)兩個合同：融資租賃合同、買賣合同。

13.民間借款的利率

(1)年利率≤24%

借貸雙方約定的利率未超過年利率24%，出借人請求借款人按照約定的利率支付利息的，人民法院應(yīng)予支持。

(2)年利率>36%

借貸雙方約定的利率超過年利率36%,超過部分的利息約定無效。借款人請求出借人返還已支付的超過年利率36%部分的利息的，人民法院應(yīng)予支持。

(3)關(guān)于逾期利率

①有約定

借貸雙方對逾期利率有約定的，從其約定，但以不超過年利率24%為限。

②未約定或約定不明

a.既未約定借期內(nèi)的利率，也未約定逾期利率，出借人主張借款人自逾期還款之日起按照年利率6%支付資金占用期間利息的，人民法院應(yīng)予支持;

b.約定了借期內(nèi)的利率但未約定逾期利率，出借人主張借款人自逾期還款之日起按照借期內(nèi)的利率支付資金占用期間利息的，人民法院應(yīng)予支持。

14.建設(shè)工程合同

(1)分包

經(jīng)發(fā)包人同意，總承包人可以將自己承包的“部分工作”交由第三人完成，第三人就其完成的工作成果與總承包人向發(fā)包人承擔(dān)“連帶責(zé)任”。

【提示】

①發(fā)包人不得將應(yīng)當(dāng)由一個承包人完成的建設(shè)工程肢解成若干部分發(fā)包給幾個承包人。

②禁止分包單位將其承包的工程再分包。

③建設(shè)工程主體結(jié)構(gòu)的施工必須由承包人自行完成。

④承包人不得將其承包的“全部”建設(shè)工程轉(zhuǎn)包給第三人。

(2)承包人的優(yōu)先受償權(quán)

①發(fā)包人未按照約定支付工程價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價、拍賣的外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣，建筑工程的價款享有優(yōu)先受償權(quán)。

②建筑工程承包人行使優(yōu)先受償權(quán)的期限為6個月，自建設(shè)工程竣工之日或合同約定的竣工之日。