應當簽訂書面合同的情形有哪幾種？

房屋租賃合同 2024-07-02 21:20:57

問題來源：

案例13·2023年

　2021年1月5日，甲公司將其建設的兩間房屋出租給乙公司。三個月后，乙公司經甲公司同意將其中一間轉租給丙公司。甲公司于2021年5月才取得這兩間房屋的建設工程規劃許可證。

自2021年6月起，乙公司連續拖欠甲公司4個月租金。甲公司通知乙公司，如不立即支付租金，將解除租賃合同、收回兩間房屋。丙公司得知后，未經乙公司同意，向甲公司支付乙公司拖欠的租金。隨后，乙公司明確表示無力繼續支付租金，丙公司自2021年11月起不再代乙公司支付所欠租金。

2021年12月，甲公司與乙公司協議解除房屋租賃合同，隨后甲公司將這兩間房屋出租給丙公司。甲公司和丙公司約定租期一年以上，但未簽訂書面合同。2022年8月1日，丙公司通知甲公司稱，因經營困難，將于12月31日退租。5日后，丙公司清空房屋后搬走，未再支付租金。甲公司多次聯系丙公司要求其繼續履行合同，丙公司一直未回復。

2023年1月，上述兩房屋之間的承重墻出現巨大裂縫。經查，2021年4月，丙公司在房屋裝修過程中破壞房屋結構，是房屋出現裂縫的主要原因。甲公司為維修房屋花費10萬元。

甲公司起訴乙公司和丙公司，要求其承擔維修費用。丙公司認為自己代乙公司支付了拖欠租金，維修費用由乙公司承擔才公平，并表示愿將其對乙公司的租金債權轉讓給甲公司。乙公司主張：（1）甲公司取得建設工程規劃許可證前，房屋租賃合同無效；（2）丙公司未經其同意無權代為支付租金，故丙公司對自己不享有租金債權；（3）房屋墻壁出現裂縫與自己無關，自己不應承擔維修費用。

在訴訟中，甲公司還以丙公司長期拖欠租金為由主張解除其與丙公司之間的租賃合同，并要求丙公司賠償租金損失。丙公司主張自己可以隨時解除合同，并拒絕賠償損失。已知甲公司的起訴狀副本于2023年3月10日送達丙公司。

要求：

根據上述內容，分別回答下列問題：

（1）乙公司關于甲公司取得建設工程規劃許可證前房屋租賃合同無效的主張是否成立？并說明理由。

（2）乙公司關于丙公司未經其同意無權代為支付租金的主張是否符合法律規定？并說明理由。

（3）乙公司關于丙公司對其不享有租金債權的主張是否成立？并說明理由。

（4）甲公司是否有權要求乙公司承擔維修費用？并說明理由。

（5）丙公司是否可以隨時解除其與甲公司之間的租賃合同？并說明理由。

（6）甲公司與丙公司之間的租賃合同何時終止？并說明理由。

【案例13答案】

（1）乙公司的主張不成立。根據規定，出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。

（2）乙公司的主張不符合規定。根據規定，債務人不履行債務，第三人對履行該債務具有合法利益的，第三人有權向債權人代為履行；但是，根據債務性質、按照當事人約定或者依照法律規定只能由債務人履行的除外。在本題中，乙公司拖欠房屋租金，可能造成甲公司收回租賃房屋，致使丙公司無法繼續占有、使用該房屋，丙公司對代乙公司支付租金具有合法利益。

（3）乙公司的主張不成立。根據規定，債權人接受第三人履行后，其對債務人的債權轉讓給第三人，但是債務人和第三人另有約定的除外。在本題中，甲公司接受丙公司履行后，丙公司已經取得甲公司對乙公司的租金債權。

（4）甲公司有權要求乙公司承擔維修費用。根據規定，轉租期間，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。

（5）丙公司可以隨時解除其與甲公司之間的租賃合同。根據規定，租賃期限6個月以上的，應當采用書面形式，未采用書面形式，無法確定租賃期限的，為不定期租賃。在不定期租賃合同中，當事人可以隨時解除合同。

（6）租賃合同于2022年12月31日終止。根據規定，當事人隨時解除合同的，應當在合理期限之前通知對方。在本題中，丙公司于2022年8月1日通知甲公司2022年12月31日退租，系在合理期限之前通知，合同應當按照其通知的時間終止。

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