商品房預售合同中，登記備案不影響合同效力的理解
老師：不動產的物權變動是登記后生效，為什么（3）中說商品房預售合同應該辦理登記備案手續，但該登記備案手續并非合同生效條件？
問題來源：
4.商品房買賣合同
（1）商品房買賣合同的界定
商品房買賣合同是指房地產開發企業將尚未建成或已經竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的買賣合同。
（2）銷售廣告的性質
①有關商品房的銷售廣告和宣傳資料原則上為要約邀請，對出賣人無合同上的約束力。
②有關商品房的銷售廣告和宣傳資料就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，視為要約。相關內容即使未訂入合同，仍屬于合同的組成部分，當事人違反這些內容的，承擔違約責任。
（3）商品房預售合同的效力
①預售許可——影響合同效力
出賣人未取得預售許可而與買受人訂立預售合同的，合同無效，但是在起訴前取得預售許可的，合同有效。
②登記備案——不影響合同效力
商品房預售合同應當辦理登記備案手續，但該登記備案手續并非合同生效條件，當事人另有約定的除外。
（4）商品房買賣合同中當事人可以行使解除權的情形
①因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格的；
②因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用的；
③出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在3個月的合理期限內仍未履行的；
④約定或者法定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過1年，因出賣人的原因導致買受人無法辦理房屋所有權登記的。
（5）商品房買賣合同與貸款合同的效力關系
①貸款合同未能訂立，導致商品房買賣合同不能履行的，當事人可以解除合同，并分析貸款合同未能訂立的原因，在可歸責于一方當事人的情況下，由該當事人賠償損失。
②商品房買賣合同無效、被撤銷或者被解除，則貸款合同也應相應解除，出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還給擔保權人和買受人。
呂老師
2022-05-15 04:38:07 916人瀏覽
我們需要理解合同生效與物權變動是兩個層次的問題。
此處商品房預售合同應當是在雙方達成合意簽訂了合同時生效（在不涉及到未取得預售許可的前提下），而該規定是指商品房預售合同應當辦理登記備案手續，但是即使未辦理，合同也是生效的了，除非雙方當事人另有約定。
而不動產的物權變動的確是以登記為變動要件的。
您再理解一下，物權變動與合同生效是不一樣的哦~
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