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講師: 張敬富
專題五、投資性房地產
一、投資性房地產的定義
投資性房地產：是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。
二、投資性房地產的范圍
主要包括：已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權和已出租的建筑物。
(一)屬于投資性房地產的項目
范圍 | 相關內容 |
1.已出租的土地使用權（經營租賃方式） | （1）企業計劃用于出租但尚未出租的土地使用權，不屬于此類； （2）以經營租賃方式租入再轉租給其他單位的土地使用權不屬于投資性房地產。 |
2.持有并準備增值后轉讓的土地使用權 | 閑置土地，不屬于投資性房地產。 |
3.已出租的建筑物 | （1）是指企業擁有產權并以經營租賃方式出租的建筑物； （2）以經營租賃方式租入再轉租給其他單位的建筑物不屬于投資性房地產； （3）通常情況下，對企業持有以備經營出租的空置建筑物或在建建筑物，如董事會或類似機構作出書面決議，明確表明將其用于經營出租且持有意圖短期內不再發生變化的，即使尚未簽訂租賃協議，也應視為投資性房地產。 （4）企業將建筑物出租，按租賃協議向承租人提供的相關輔助服務在整個協議中不重大的，如企業將辦公樓出租并向承租人提供保安、維修等輔助服務，應當將該建筑物確認為投資性房地產。 |
(二)不屬于投資性房地產的項目
1.自用房地產：即為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產。(固定資產、無形資產)
2.作為存貨的房地產：通常指房地產開發企業在正常經營過程中銷售的或為銷售而正在開發的商品房和土地。
【特別提示】
某項房地產，部分用于賺取租金或資本增值，部分自用，能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應當確認為投資性房地產;不能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，不確認為投資性房地產。
該項房地產自用的部分，以及不能單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應當確認為固定資產或無形資產。
三、投資性房地產的確認
投資性房地產只有在符合定義，并同時滿足下列條件時，才能予以確認：
1.與該投資性房地產相關的經濟利益很可能流入企業;
2.該投資性房地產的成本能夠可靠地計量。
四、投資性房地產的賬務處理
(一)投資性房地產的初始計量：按成本進行計量(★★★外購或自行建造：自租賃期開始日或用于資本增值之日起)
(二)投資性房地產的后續計量：有成本模式和公允價值模式兩種模式，通常應當采用成本模式計量，滿足特定條件時可以采用公允價值模式計量。
但是，同一企業只能采用一種模式對所有投資性房地產進行后續計量，不得同時采用兩種計量模式。(★★★公允價值模式有例外)
1.采用成本模式計量的投資性房地產(★★★3個允許：允許提折舊、允許攤銷、允許提減值準備)
【特別提示】
已經計提的投資性房地產減值準備，不允許轉回。
2.采用公允價值模式計量的投資性房地產(★★★3個不允許：不允許提折舊、不允許攤銷、不允許提減值準備)
(1)只有存在確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得，企業才可以采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量。企業一旦選擇采用公允價值計量模式，就應當對其所有投資性房地產均采用公允價值模式進行后續計量。
(2)采用公允價值模式進行后續計量的投資性房地產，應當同時滿足下列條件：
①投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場;
②企業能夠從活躍的房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計。
發生業務 | 成本模式 | 公允價值模式 | |
（一）科目設置 | ①投資性房地產 ②投資性房地產累計折舊（攤銷） ③投資性房地產減值準備 | 投資性房地產—成本 —公允價值變動 | |
（二）賬務處理 | |||
1.增加時 | ①外購時： 借：投資性房地產 貸：銀行存款 | ①外購時： 借：投資性房地產—成本 貸：銀行存款 | |
②自行建造 借：投資性房地產 貸：在建工程/開發產品等 | ②自行建造 借：投資性房地產—成本 貸：在建工程/開發產品等 | ||
2.收租金 | 借：銀行存款 貸：其他業務收入 | ||
3.期末計量 | 借：其他業務成本 貸：投資性房地產累計折舊（攤銷） | ①期末公允價值＞賬面余值 借：投資性房地產——公允價值變動 貸：公允價值變動損益 ②期末公允價值＜賬面余值 借：公允價值變動損益 貸：投資性房地產——公允價值變動 | |
4.減值 | 借：資產減值損失 貸：投資性房地產減值準備 【特別提示】 計提減值后不允許轉回 | 不允許計提減值 | |
5.處置 | ①借：銀行存款 貸：其他業務收入 ②借：其他業務成本（倒擠） 投資性房地產累計折舊（攤銷） 投資性房地產減值準備 貸：投資性房地產 | ①借：銀行存款 貸：其他業務收入 ②借：其他業務成本 貸：投資性房地產——成本 ——公允價值變動（可借可貸） 同時： ③借：公允價值變動損益（可借可貸） 貸：其他業務成本 同時： 借：其他綜合收益 貸：其他業務成本 | |
【補充例題?計算題】
甲房地產開發公司將2012年12月31日達到預定可使用狀態的自建建筑物對外出租，租期為3年，租賃期間內每年12月31日收取租金150萬元;出租時，該建筑物的建造成本為1 800萬元，尚可使用年限為20年，預計凈殘值為0。
2013年12月31日，該建筑物的公允價值為1 850萬元;2014年12月31日，該建筑物的公允價值為1 820萬元;2015年12月31日，該建筑物的公允價值為1 780萬元;2016年1月1日(共3年)將該建筑物對外出售，收到1 800萬元存入銀行。
假定不考慮相關稅費等其他因素。
要求：(答案中的金額單位用萬元表示)
(1)若甲公司采用成本模式進行后續計量，采用年限平均法對投資性房地產計提折舊，請編制甲公司與投資性房地產相關的會計分錄。(假定按年計提折舊，不考慮處置當月折舊)
(2)若甲公司采用公允價值模式進行后續計量，請編制甲公司與投資性房地產相關的會計分錄。(假定按年確認公允價值變動損益和確認租金收入)
【正確答案】
成本模式 | 公允價值模式 |
1.2012年12月31日 借：投資性房地產 1 800 貸：開發產品 1 800 | 1.2012年12月31日 借：投資性房地產——成本1 800 貸：開發產品 1 800 |
2.2013年12月31日、2014年12月31日、2015年12月31日 （1）每年收取租金時 借：銀行存款 150 貸：其他業務收入 150 （2）計提折舊時 借：其他業務成本 90（1 800÷20） 貸：投資性房地產累計折舊 90 | 2.2013年12月31日、2014年12月31日、2015年12月31日 （1）每年收取租金時： 借：銀行存款 150 貸：其他業務收入 150 （2）反映公允價值波動 ①2013年12月31日 借：投資性房地產——公允價值變動50 貸：公允價值變動損益 50 ②2014年12月31日 借：公允價值變動損益 30 貸：投資性房地產——公允價值變動30 ③2015年12月31日 借：公允價值變動損益 40 貸：投資性房地產——公允價值變動40 |
3.2016年1月1日 借：銀行存款 1 800 貸：其他業務收入 1 800 借：其他業務成本 1 530 投資性房地產累計折舊270 貸：投資性房地產 1 800 | ⑤2016年1月1日 借：銀行存款 1 800 貸：其他業務收入 1 800 借：其他業務成本 1 780 投資性房地產——公允價值變動 20 貸：投資性房地產——成本 1 800 借：其他業務成本 20 貸：公允價值變動損益 20 |
專題六、長期股權投資
一、企業合并的基本概念
企業合并：是指將兩個或者兩個以上單獨的企業合并形成一個報告主體的交易或事項。
二、企業合并類型的判斷（以控股合并為例）
合并類型 | 含義 |
①同一控制下的企業合并 | 是指參與合并的企業在合并前后均受同一方或相同的多方最終控制且該控制并非暫時性的合并交易。 |
②非同一控制下的企業合并 | 是指參與合并各方在合并前后不受同一方或相同的多方最終控制的合并交易，即同一控制下企業合并以外的其他企業合并。 |
【手寫板】
三、長期股權投資的范圍
長期股權投資，包括以下內容：
1.(成本法)投資方能夠對被投資單位實施控制的權益性投資，即對子公司投資;
其中：
控制：是指投資方擁有對被投資單位的權力，通過參與被投資單位的相關活動而享有可變回報，并且有能力運用對被投資單位的權力影響其回報金額。
2.(權益法)投資方與其他合營方一同對被投資單位實施共同控制且對被投資單位凈資產享有權利的權益性投資，即對合營企業投資。
3.(權益法)投資方對被投資單位具有重大影響的權益性投資，即對聯營企業投資;
投資方與被投資方的關系 | 投資方的確認 | 后續計量 | ||
1.控制 | 對子公司的投資 | 長期股權投資 | 成本法 | |
2.共同控制 | 對合營企業的投資 | 權益法 | ||
3.重大影響 | 對聯營企業的投資 | |||
4.影響力小、持股比例低 | 按《金融工具確認和計量》準則核算 | 具有交易性或直接指定（公允價值選擇權） | 交易性金融資產 | 公允價值 |
非交易性（指定） | 其他權益工具投資 | |||
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