房地產企業如何計量建造對外出售房屋的土地使用權？

麻煩問一下第四問具體的思路！

內部開發無形資產的計量 2020-11-20 15:15:58

問題來源：

英明股份有限公司（以下簡稱“英明公司”）有關無形資產業務如下：
（1）2016年1月，英明公司以銀行存款1200萬元購入一項土地使用權作為無形資產核算（不考慮相關稅費）。該土地使用權預計使用年限為25年，采用直線法攤銷（假定計入管理費用），無殘值。
（2）2016年6月，英明公司研發部門準備研究開發一項管理用專利技術。在研究階段，企業為了研究成果的應用研究、評價，以銀行存款支付了相關費用600萬元。
（3）2016年8月，上述專利技術經研究具有可開發性，轉入開發階段。企業將研究成果應用于該項專利技術的設計，直接發生的研發人員工資、材料費以及相關設備折舊費分別為800萬元、1300萬元和200萬元，同時以銀行存款支付了其他相關費用100萬元。以上開發支出均滿足無形資產的確認條件。
（4）2016年10月，上述專利技術的研究開發項目達到預定用途，形成無形資產。英明公司預計該專利技術的預計使用年限為10年，預計凈殘值為0，采用直線法攤銷。
（5）2017年4月，英明公司利用上述外購的土地使用權，建造對外出售的房屋建筑物。該房屋建筑物于2018年9月達到預定可使用狀態，累計所發生的必要支出5400萬元（不包含土地使用權）。
（6）2019年5月，英明公司研發的專利技術預期不能為企業帶來經濟利益，經批準將其予以轉銷。
要求：

（1）編制英明公司2016年1月購入土地使用權的會計分錄。

借：無形資產　　　　　　　　　　　　　　　　　　1200
　貸：銀行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　　1200

（2）編制土地使用權2016年攤銷的會計分錄，并計算英明公司2016年12月31日該項土地使用權的賬面價值。

該土地使用權每年攤銷額=1200÷25=48（萬元）
借：管理費用　　　　　　　　　　　　　　　　　　　48
　貸：累計攤銷　　　　　　　　　　　　　　　　　　　48
2016年12月31日該項土地使用權的賬面價值=1200-48=1152（萬元）。

（3）編制英明公司2016年研發專利技術的有關會計分錄。

借：研發支出——費用化支出　　　　　　　　　　　 600
　貸：銀行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　　 600
借：研發支出——資本化支出　　　　　　　　　　　2400
　貸：原材料　　　　　　　　　　　　　　　　　　　1300
　　　銀行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　　 100
　　　應付職工薪酬　　　　　　　　　　　　　　　　 800
　　　累計折舊　　　　　　　　　　　　　　　　　　 200
借：無形資產　　　　　　　　　　　　　　　　　　2400
　　管理費用　　　　　　　　　　　　　　　　　　 600
　貸：研發支出——資本化支出　　　　　　　　　　　2400
　　　　　　　——費用化支出　　　　　　　　　　　 600
無形資產進行攤銷：
借：管理費用　　　　　　　　　　　　　　　　　　　60
　貸：累計攤銷　　　　　　　　　　　60（2400/10×3/12）

（4）分析土地使用權是否應轉入該房屋建筑物的建造成本并計算房屋建筑物的建造成本。

英明公司取得的土地使用權用于建造對外出售的房屋建筑物，相關的土地使用權應當計入所建造的房屋建筑物的成本，房屋建筑物的成本=5400+[1200-1200÷（12×25）×（12+3）]=6540（萬元）。

（5）編制英明公司該項專利技術2019年5月予以轉銷的會計分錄。（答案中的金額單位用萬元表示）

專利技術報廢時的累計攤銷額=2400/（12×10）×（3+12+12+4）=620（萬元）。
借：營業外支出　　　　　　　　　　　　　　　　　1780
　　累計攤銷　　　　　　　　　　　　　　　　　　 620
　貸：無形資產　　　　　　　　　　　　　　　　　　2400

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