專題四 房產稅

考點01?征稅范圍和納稅人

（一）征稅范圍

1.結構范圍

（1）房產稅的征稅對象是房產，即有屋面和圍護結構（有墻或兩邊有柱），能夠遮風避雨，可供人們在其中生產、學習、工作、娛樂、居住或儲藏物資的場所。

（2）獨立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦石灰窯以及各種油氣罐等，不屬于房產。

2.用途范圍

對房地產開發企業建造的商品房，在出售前不征收房產稅。但對出售前房地產開發企業已使用或出租、出借的商品房應按規定征收房產稅。

理解：

對于房地產開發企業，開發的房地產屬于用于銷售的存貨，并沒有實際使用價值，所以不需要繳納房產稅，如果轉為經營自用或用于出租那么相當于生產經營使用的房產，需要征收房產稅。

3.地域范圍

房產稅的征稅范圍包括城市、縣城、建制鎮和工礦區（不包括農村）。

（二）納稅人

考點02?減免稅優惠

1.國家機關、人民團體、軍隊自用的房產，免征房產稅。

2.國家財政部門撥付事業經費的單位自用的房產，免征房產稅。

3.宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產，免征房產稅。但公園、名勝古跡中附設的營業單位，如影劇院、飲食部、茶社、照相館等所使用的房產及出租的房產，應征收房產稅。

4.個人擁有的非營業用的房產，免征房產稅。但對個人所有的營業用房或出租等非自用的房產，應按照規定征收房產稅。

考點03?計稅依據、稅率和應納稅額的計算

（一）計稅依據

1.從價計征的基本規定

對經營自用的房屋，以房產的計稅余值作為計稅依據。計稅余值，是指依照稅法規定按房產原值一次減除10%～30%的損耗價值以后的余額。

2.從租計征的基本規定

對于出租的房屋，以租金收入（不含增值稅）為計稅依據。

（二）應納稅額的計算

案例：

2024年3月底，甲企業（一般納稅人）將自建原值為800萬元的住房按市場價格出租給員工居住，2024年全年取得不含稅租金30萬元，當地房產原值減除比例為30%。

甲企業2024年度應繳納房產稅=800×（1-30%）×1.2%×3/12+30×4%=2.88（萬元）。

考點04?征收管理

（一）納稅義務發生時間

（二）納稅期限

房產稅實行按年征收，分期繳納。納稅期限由省、自治區、直轄市人民政府規定。

（三）納稅地點

房產稅在房產所在地繳納。房產不在同一地方的納稅人，應按房產的坐落地點分別向房產所在地的稅務機關繳納。