土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權并取得增值性收入的單位和個人所征收的一種稅。
土地增值稅：調控房地產行業
一、納稅義務人與征稅范圍
(一)納稅義務人
土地增值稅的納稅義務人是轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。
不論自然人、法人;不論經濟性質;不論內資與外資、中國公民與外籍個人;不論部門
(二)征稅范圍
征稅范圍的一般規定(三把標尺)
標準之一：土地增值稅只對轉讓國有土地使用權的行為課稅
標準之二：土地使用權、地上建筑物及其附著物是否發生產權轉讓
標準之三：轉讓房地產是否取得收入(貨幣、實物及其他收入)
標準之一：只對轉讓國有土地使用權
具體又體現以下三點：(如下圖)
1.國有土地使用權征稅;集體土地使用權不得買賣。
2.土地出讓，一級市場，不征稅。
3.土地轉讓，土地二級市場，征稅。
標準之二：產權必須發生轉移
土地增值稅的征稅范圍不包括未轉讓土地使用權、房產產權的行為。
標準之三：強調房產轉移要“有償”
轉讓房地產是否取得收入(貨幣、實物及其他收入)。
基本征稅范圍
(1)轉讓國有土地使用權，不包括國有土地使用權出讓所取得的收入;
(2)地上建筑物及其附著物連同國有土地使用權一并轉讓;
(3)存量房地產的買賣。
(三)土地增值稅的具體征稅范圍(哪些征;哪些不征;哪些免征)
有關事項 | 是否屬于征稅范圍 |
1.出售 | 征 |
2.繼承、贈予 | 繼承不征（無收入） 贈予中公益性贈予、贈予直系親屬或承擔直接贍養義務人，不征；非公益性贈予，征 |
【解釋】不予征稅的房屋繼承和贈與：
土地增值稅的征稅范圍不包括房地產的權屬雖轉讓，但未取得收入的行為。
(1)房地產的繼承。
(2)房產所有人、土地使用權所有人將房屋產權、土地使用權贈與直系親屬或承擔直接贍養義務人的行為。
(3)房產所有人、土地使用權所有人通過中國境內非營利的社會團體、國家機關將房屋產權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業的行為。
有關事項 | 是否屬于征稅范圍 |
3.出租 | 不征（無權屬轉移）。征增值稅、城建稅和教育費附加 |
4.房地產抵押 | 抵押期不征；抵押期滿償還債務本息不征；抵押期滿，不能償還債務，而以房地產抵債，征稅 |
5.房地產交換 | 單位之間換房，征 對個人（企業納稅人不行）之間互換自有居住用房地產 （商業用地不行）的，經當地稅務機關核實，可以免征（不是不征收）土地增值稅。 |
6.合作建房 | 建成后自用，暫免 建成后轉讓（包括合作建房雙方之間的轉讓），征 |
7.房地產評估增值 | 不征（權屬未轉移，無收入） |
8.房地產代建房 | 不征稅 |
【小結】(哪些征;哪些不征;哪些免征)
1.屬于土地增值稅征稅范圍的情況(應征)
2.不屬于土地增值稅征稅范圍的情況(不征)
3.免征土地增值稅的情況(免征或暫免征收)
1.屬于土地增值稅征稅范圍的情況(應征):
(1)轉讓國有土地使用權
(2)取得土地使用權進行房屋開發建造后出售的
(3)存量房地產買賣
(4)抵押期滿以房地產抵債(發生權屬轉讓)
(5)單位之間交換房地產(有實物形態收入)
(6)合作建房建成后轉讓的
(7)非公益性贈與、贈與給除直系親屬和直接贍養人以外的
2.不屬于土地增值稅征稅范圍的情況(不征)
(1)房地產繼承(無收入)
(2)房地產有條件的贈與(特定人群、特定公益)
(3)房地產出租(權屬未變)
(4)房地產抵押期內(權屬未變)
(5)房地產重新評估增值(無權屬轉移)
(6)房地產的代建行為(無權屬轉移)
3.免征土地增值稅的情況(免征或暫免征收)
(1)個人互換自有居住用房地產
(2)合作建房建成后按比例分房自用
(3)與房地產開發企業無關的房地產投資聯營
(4)國家征用或收回的房地產
(5)個人轉讓住房
(6)建造普通標準住宅出售(符合條件)
【例題】下列各項應計算征收土地增值稅的是( )。
A.以房地產出租的
B.以房地產抵押貸款而房地產尚在抵押期間的
C.國家征用或收回的房地產
D.一方出地一方出資金，雙方合作建房，建成后轉讓的
【答案】D
【解析】對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后分房自用的，暫免征收土地增值稅。但是，建成后轉讓的，屬于征收土地增值稅的范圍。(注意題目變形)
【例題·單選題】下列情形中，應當計算繳納土地增值稅的是( )。(2014年)
A.工業企業向房地產開發企業轉讓國有土地使用權
B.房產所有人通過希望工程基金會將房屋產權贈與西部教育事業
C.甲企業出資金、乙企業出土地，雙方合作建房，建成后按比例分房自用
D.房地產開發企業代客戶進行房地產開發，開發完成后向客戶收取代建收入
【答案】A
【解析】選項B，房產所有人通過中國境內非營利的社會團體、國家機關將房屋產權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業的，不屬于土地增值稅的征稅范圍，不繳納土地增值稅;選項C，合作建房后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅;選項D，房地產開發公司代客戶進行房地產的開發，不屬于土地增值稅的征稅范圍。
【例題·單選題】下列各項中，屬于土地增值稅征收范圍的是( )。(2012年)
A.房地產的出租行為
B.房地產的抵押行為
C.房地產的重新評估行為
D.個人互換自有住房的行為
【答案】D
【解析】其他選項產權未轉移，不屬于土地增值稅征收范圍。
(四)改制重組過程中涉及的土地增值稅政策
1.非公司制企業整體改建為有限責任公司或者股份有限公司，有限責任公司(股份有限公司)整體改建為股份有限公司(有限責任公司)。對改建前的企業將國有土地、房屋權屬轉移、變更到改建后的企業，暫不征土地增值稅。
2.按照法律規定或者合同約定，兩個或兩個以上企業合并為一個企業，且原企業投資主體存續的，對原企業將國有土地、房屋權屬轉移、變更到合并后的企業，暫不征土地增值稅。
3.按照法律規定或者合同約定，企業分設為兩個或兩個以上與原企業投資主體相同的企業，對原企業將國有土地、房屋權屬轉移、變更到分立后的企業，暫不征土地增值稅。
4.單位、個人在改制重組時以國有土地、房屋進行投資，對其將國有土地、房屋權屬轉移、變更到被投資的企業，暫不征土地增值稅。
5.上述改制重組有關土地增值稅政策不適用于房地產開發企業。
相關試聽 更多>
當前位置：
津公網安備12010202000755號