扣除項目的確定_24年注冊會計師稅法劃重點

來源：東奧會計在線責編：劉佳慧2024-07-26 15:39:43

報考科目數量

3科

學習時長

日均>3h

注冊會計師稅法科目的第十章為房產稅法、契稅法和土地增值稅法，為應對主觀題的考點組合，要把握增值稅與土地增值稅的關系；把握契稅與土地增值稅的關系；把握耕地占用稅與土地增值稅的關系；把握房產稅、土地增值稅與企業所得稅、個人所得稅的關系。

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考生在備考注冊會計師考試稅法科目時要處理好難點與重點的關系，要明白難點內容不一定是重點內容，那么教材中哪些是重要知識點呢？東奧根據稅法輕一老師的授課講義整理稅法各章考點，讓考生的備考可以有的放矢，點擊領取稅法重要知識點匯總>>

【所屬章節】

第十章：房產稅法、契稅法和土地增值稅法

第三節：土地增值稅法

【知識點】

扣除項目的確定

準予從轉讓收入額中減除的扣除項目及適用情況：

1.取得土地使用權所支付的金額（適用新建房轉讓和存量房地產轉讓）

包括地價款和取得土地使用權時按國家統一規定繳納的有關費用（登記、過戶手續費）。

房地產開發企業為取得土地使用權所支付的契稅，應視同“按國家統一規定繳納的有關費用”，計入“取得土地使用權所支付的金額”中扣除。

2.房地產開發成本（適用新建房轉讓）

包括土地征用及拆遷補償費（土地征用費、耕地占用稅等）、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費（含開發項目的排污費、綠化費）、公共配套設施費、開發間接費用等。

3.房地產開發費用（適用新建房轉讓）

房地產開發費用是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用和財務費用。

提示：

三項房地產開發費用不是按實際發生額扣除，而是按照規定的公式和標準計算扣除。

（1）納稅人能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息支出并能提供金融機構貸款證明的：

允許扣除的房地產開發費用=利息+（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本）×5%以內（注：利息最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額）

（2）納稅人不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構貸款證明的（包含全部使用自有資金，沒有利息支出的情況）：

允許扣除的房地產開發費用=（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本）×10%以內

（3）房地產開發企業既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產開發費用計算扣除時不能同時適用上述（1）（2）項所述兩種辦法。

提示：

土地增值稅清算時，按照會計規定已經計入房地產開發成本的利息支出，應按照土地增值稅規則調整至財務費用中計算扣除。

重要的話說三遍：審題！審題！審題！注意稅會差異！

即：注意房地產開發成本存在稅會差異——會計口徑成本含資本化利息；土地增值稅口徑的成本不含利息。考生要注意仔細審題看成本的口徑。

若房地產開發成本5000萬元，其中利息支出1000萬元——意味著5000萬元是會計口徑的成本，從成本中調出利息后，計算土地增值稅的房地產開發成本只有4000萬元。

若房地產開發成本5000萬元；利息支出1000萬元——意味著5000萬元就是計算土地增值稅口徑的房地產開發成本。

此外，財政部、國家稅務總局還對扣除項目金額中利息支出的計算問題作了兩點專門規定：一是利息的上浮幅度按國家的有關規定執行，超過上浮幅度的部分不允許扣除；二是對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。

4.與轉讓房地產有關的稅金（適用新建房轉讓和存量房地產轉讓）

包括轉讓房地產時繳納的城建稅、印花稅（房地產開發企業轉讓新建房除外）。教育費附加視同稅金扣除。

兩點重要提示：

提示1：

土地增值稅條例和細則中沒有地方教育附加扣除的規定。現實中各省對地方教育附加能否扣除有著不同的規定，考試時應注意題干提示和要求。

即：地方教育附加能否扣除要看題目要求。

提示2：

教材P428，房地產開發企業轉讓房地產的印花稅能否作為與轉讓房地產有關的稅金扣除？

“營改增”之前，印花稅是在“管理費用”科目下核算的，由于“管理費用”在房地產開發費用項下計算扣除，所以在計算土地增值額時不能單獨再次重復扣除。“營改增”后，印花稅在“稅金及附加”中核算，不再體現在管理費用中，法理上可以單獨扣除，但稅務機關沒有允許扣除的規定。

出現政策矛盾，考試一般回避矛盾，如果考查考生可按照教材“不能單獨扣除”掌握。

考生還要辨析計算土地增值額時可扣除的與轉讓新建房地產有關稅金的具體規定。房地產開發企業與非房地產開發企業的稅金扣除政策存在差異：

企業類型

轉讓環節可扣除稅金

詳細說明

房地產開發企業

城建稅、教育費附加

“營改增”后，轉讓房地產取得的收入為不含增值稅收入，因此轉讓環節稅金中不必重復扣除收入中已不包含的增值稅

非房地產開發企業

（1）印花稅

（2）城建稅、教育費附加

印花稅稅率為0.5‰

提示：

“營改增”后，房地產開發企業實際繳納的城市維護建設稅、教育費附加，凡能夠按清算項目準確計算的，允許據實扣除；凡不能按清算項目準確計算的，則按該清算項目預繳增值稅時實繳的城市維護建設稅和教育費附加扣除。

即：能按清算項目準確計算的，據實扣除；不能按清算項目準確計算的，按預繳時的實繳數扣除。

5.財政部規定的其他扣除項目（適用房地產開發企業新開發房地產的轉讓）

從事房地產開發的納稅人加計扣除=（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本）×20%

提示：

（1）此項加計扣除僅對房地產開發企業轉讓新開發的房地產有效，非房地產開發企業轉讓房地產沒有此項政策；

（2）房地產開發企業取得土地使用權后未經開發就轉讓的，不得加計扣除。

6.舊房及建筑物的評估價格（適用存量房地產轉讓）

稅法規定，納稅人轉讓舊房的，應按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定繳納的有關費用以及在轉讓環節繳納的稅金（不含增值稅），作為扣除項目金額計征土地增值稅。

舊房及建筑物轉讓時，能取得評估價格與不能取得評估價格的扣除計算規則存在差異。

（1）能取得評估價格

“舊房及建筑物的評估價格”是指轉讓已使用過的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經當地稅務機關確認。

評估價格=重置成本價×成新度折扣率

如某企業轉讓一幢使用過多年的辦公樓，經當地稅務機關認定的重置成本價為12000萬元，成新度折扣率為70%，則該辦公樓評估價格=12000×70%=8400（萬元）。

（2）不能取得評估價格的用發票價格推算

納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的，經當地稅務部門確認，可按發票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算扣除。計算扣除項目時“每年”按購房發票所載日期起至售房發票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。

提示1：

不滿12個月，不得加計5%；

若1年5個月，加計1個5%；

若1年7個月，加計2個5%。

提示2：

納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數。

歸納：

契稅在計算土地增值稅時的扣除規則：

契稅支付環節		稅務處理
納稅人轉讓新建房或直接轉讓未經開發的土地使用權，取得土地使用權時支付的契稅		視同“按國家統一規定繳納的有關費用”，計入“取得土地使用權所支付的金額”中扣除
納稅人轉讓存量房，其原購入環節繳納的契稅	轉讓有評估價格的存量房	已經包含在舊房及建筑物的評估價格之中，故計征土地增值稅時，不另作為與轉讓房地產有關的稅金扣除
	轉讓無評估價格的存量房	凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數

（3）對于轉讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發票的，稅務機關可以根據《稅收征管法》第三十五條的規定，實行核定征收。

提示：

納稅人轉讓舊房及建筑物時，因計算納稅需要對房地產進行評估所支付的評估費可以作為計算土地增值稅的扣除金額，但是因納稅人隱瞞、虛報房地產成交價格等按照評估價格計稅時發生的評估費，不允許在計算土地增值稅時扣除。（教材未收錄）

歸納1：

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中抵扣的，不計入扣除項目；不允許在銷項稅額中抵扣的，可以計入扣除項目。即扣除項目中包括不得抵扣的增值稅進項稅額。

歸納2：

從不同轉讓標的看扣除項目的差異。

可從轉讓收入額中減除的扣除項目及適用情況如下表：

可扣除項目	適用情況
取得土地使用權所支付的金額	新建房轉讓和存量房地產轉讓
房地產開發成本	新建房轉讓
房地產開發費用	新建房轉讓
與轉讓房地產有關的稅金	新建房轉讓和存量房地產轉讓
財政部規定的其他扣除項目	房地產開發企業的新開發房地產的轉讓
舊房及建筑物的評估價格	存量房地產轉讓