土地增值稅_2024注會稅法預習考點
3科
日均>3h
注會《稅法》中，土地增值稅是非常值得重點關注的稅種，可以靈活考核客觀題、主觀題。同時其計算與增值稅密切相關，容易出現跨章節跨稅種類題型，在學習土地增值稅時，同學們可以將增值稅一并復習鞏固。
土地增值稅
（一）納稅義務人
土地增值稅的納稅義務人是轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。
（二）征稅范圍
1.基本征稅范圍
（1）轉讓國有土地使用權。
（2）地上建筑物及其附著物連同國有土地使用權一并轉讓。
（3）存量房地產買賣。
2.特殊征稅范圍
行為 | 是否征稅 | |
贈與 | （1）將房地產贈與直系親屬或承擔直接贍養義務人 （2）通過中國境內非營利的社會團體、國家機關將房地產贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業 | 不征 |
除上述之外的贈與 | 征稅 | |
抵押 | 抵押期間 | 不征 |
抵押期滿、以房地產抵債 | 征稅 | |
交換 | 單位之間互換房地產 | 征稅 |
個人之間互換自有居住用房地產，經當地稅務機關核實 | 免稅 | |
合作建房 | 建成后按比例分房自用 | 暫免稅 |
建成后轉讓 | 征稅 | |
其他 | （1）房地產的繼承 （2）房地產的出租 （3）房地產的代建房行為 （4）房地產的評估增值 | 不征 |
（三）稅率
土地增值稅采用四級超率累進稅率。
級數 | 增值額與扣除項目金額的比率 | 稅率 | 速算扣除系數 |
1 | 不超過50%的部分 | 30% | 0 |
2 | 超過50%～100%的部分 | 40% | 5% |
3 | 超過100%～200%的部分 | 50% | 15% |
4 | 超過200%的部分 | 60% | 35% |
（四）應稅收入與扣除項目
1.應稅收入
納稅人轉讓房地產取得的應稅收入，包括轉讓房地產取得的全部價款及有關的經濟收益。從形式上看包括貨幣收入、實物收入和其他收入。非貨幣收入要折合成貨幣金額計入收入總額。土地增值稅納稅人轉讓房地產取得的收入為不含增值稅收入。
2.扣除項目的確定
（1）轉讓新建房。
①取得土地使用權所支付的金額。
包括地價款和取得土地使用權時按國家統一規定繳納的有關費用（登記、過戶手續費）。
房地產開發企業為取得土地使用權所支付的契稅，應視同“按國家統一規定繳納的有關費用”，計入“取得土地使用權所支付的金額”中扣除。
②房地產開發成本。
包括土地征用及拆遷補償費（包括耕地占用稅）、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。
③房地產開發費用。
房地產開發費用是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用和財務費用，但是它們并不據實扣除，而是按照下面規定的公式計算扣除。
a.納稅人能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息支出并能提供金融機構貸款證明的：
允許扣除的房地產開發費用=利息+（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本）×5%以內（利息最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額）
b.納稅人不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構貸款證明的：
允許扣除的房地產開發費用=（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本）×10%以內
④與轉讓房地產有關的稅金。
包括轉讓房地產時繳納的城建稅、印花稅（非房地產開發企業）。教育費附加視同稅金扣除。
⑤財政部規定的其他扣除項目（適用房地產開發企業新建房的轉讓）。
從事房地產開發的納稅人加計扣除=（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本）×20%
（2）轉讓存量房。
情形 | 扣除項目 |
能取得評估價格 | ①取得土地使用權所支付的金額（同轉讓新建房） ②房屋及建筑物的評估價格=重置成本價×成新度折扣率 ③轉讓環節繳納的稅金：印花稅；城建稅、教育費附加 |
不能取得評估價格但能提供購房發票 | ①按發票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算扣除，即，發票所載金額×（1+n×5%）。計算扣除項目時“每年”按購房發票所載日期起至售房發票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年 【講案例】從買到賣的時間是8個月，n為0；從買到賣的時間是2年3個月，n為2；從買到賣的時間是2年8個月，n為3 ②轉讓環節繳納的稅金：印花稅；城建稅、教育費附加；購房時繳納的契稅（不作為加計扣除5%的基數） |
（五）應納稅額的計算
第一步，計算不含增值稅的收入總額。
第二步，計算扣除項目金額。
第三步，用不含增值稅的收入總額減除扣除項目金額計算增值額。
增值額=轉讓房地產收入（不含增值稅）-扣除項目金額
第四步，計算增值額與扣除項目金額之間的比例（增值率），以確定適用稅率的檔次和對應的速算扣除系數。
第五步，套用公式計算稅額。公式：
應納稅額=增值額×稅率-扣除項目金額×速算扣除系數
（六）稅收優惠及征收管理
1.稅收優惠
（1）建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。
（2）因國家建設需要依法征用、收回的房地產，免征土地增值稅。
（3）因城市實施規劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產的，免征土地增值稅。
（4）個人銷售住房暫免征收土地增值稅。
2.納稅申報及納稅地點
納稅人應在轉讓房地產合同簽訂后7日內，向房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報。
本文注冊會計考試知識點內容由東奧教務團隊整理
（本文為東奧會計在線原創文章，僅供考生學習使用，禁止任何形式的轉載）
相關文章
津公網安備12010202000755號