契稅_2024注會稅法預習考點

來源：東奧會計在線責編：劉碩2023-10-27 17:36:12

報考科目數量

3科

學習時長

日均>3h

注會《稅法》中，契稅也是涉及到主、客觀題都可能考核，在學習時同學們要記住對應的稅率及涉及到的具體規定，客觀題考核特點就是事無巨細，同學們要“無死角”式復習易得分的考種。

稅法預習考點

契稅

（一）納稅義務人

在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人。

（二）征稅范圍

1.土地使用權出讓。

2.土地使用權轉讓，包括出售、贈與、互換；不包括土地承包經營權和土地經營權的轉移。

3.房屋買賣、贈與、互換。下列情形視同房屋買賣：

（1）以作價投資（入股）、償還債務等應交付經濟利益的方式轉移土地、房屋權屬。

（2）以劃轉、獎勵等沒有價格的方式轉移土地、房屋權屬。

4.因共有不動產份額變化發生土地、房屋權屬轉移。

5.因共有人增加或者減少發生土地、房屋權屬轉移。

6.因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書或者監察機關出具的監察文書等因素，發生土地、房屋權屬轉移。

（三）稅率

1.契稅實行3%～5%的幅度稅率，具體適用稅率，由省、自治區、直轄市人民政府在幅度內提出，報同級人大常委會決定，并報全國人大常委會和國務院備案。

2.個人購買住房的優惠稅率：

（四）計稅依據和應納稅額的計算

1.一般規定

征稅范圍	計稅依據	計稅公式
土地使用權出讓、出售	土地、房屋權屬轉移合同確定的成交價格，包括應交付的貨幣以及實物、其他經濟利益對應的價款	應納稅額= 不含增值稅計稅依據×稅率
房屋買賣	土地、房屋權屬轉移合同確定的成交價格，包括應交付的貨幣以及實物、其他經濟利益對應的價款
土地使用權贈與、房屋贈與以及其他沒有價格的轉移土地、房屋權屬行為	稅務機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格依法核定的價格

2.具體情形

（1）以劃撥方式取得的土地使用權，經批準改為出讓方式重新取得該土地使用權的，應由該土地使用權人以補繳的土地出讓價款為計稅依據繳納契稅。

（2）先以劃撥方式取得土地使用權，后經批準轉讓房地產，劃撥土地性質改為出讓的，承受方應分別以補繳的土地出讓價款和房地產權屬轉移合同確定的成交價格為計稅依據繳納契稅。

（3）先以劃撥方式取得土地使用權，后經批準轉讓房地產，劃撥土地性質未發生改變的，承受方應以房地產權屬轉移合同確定的成交價格為計稅依據繳納契稅。

（4）土地使用權及所附建筑物、構筑物等（包括在建的房屋、其他建筑物、構筑物和其他附著物）轉讓的，計稅依據為承受方應交付的總價款。

（5）土地使用權出讓的，計稅依據包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、征收補償費、城市基礎設施配套費、實物配建房屋等應交付的貨幣以及實物、其他經濟利益對應的價款。

（6）房屋附屬設施（包括停車位、機動車庫、非機動車庫、頂層閣樓、儲藏室及其他房屋附屬設施）與房屋為同一不動產單元的，計稅依據為承受方應交付的總價款，并適用與房屋相同的稅率；房屋附屬設施與房屋為不同不動產單元的，計稅依據為轉移合同確定的成交價格，并按當地確定的適用稅率計稅。

（7）承受已裝修房屋的，應將包括裝修費用在內的費用計入承受方應交付的總價款。

（8）土地使用權互換、房屋互換，互換價格相等的，互換雙方計稅依據為零；互換價格不相等的，以其差額為計稅依據，由支付差額的一方繳納契稅。

（五）稅收優惠

有下列情形之一的，免征契稅：

1.國家機關、事業單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋權屬用于辦公、教學、醫療、科研、軍事設施。

2.非營利性的學校、醫療機構、社會福利機構承受土地、房屋權屬用于辦公、教學、醫療、科研、養老、救助。

3.承受荒山、荒地、荒灘土地使用權用于農、林、牧、漁業生產。

4.婚姻關系存續期間夫妻之間變更土地、房屋權屬。

5.法定繼承人通過繼承承受土地、房屋權屬。

6.依照法律規定應當予以免稅的外國駐華使館、領事館和國際組織駐華代表機構承受土地、房屋權屬。

（六）征收管理

項目	具體規定
納稅義務發生時間	納稅人簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當日，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質憑證的當日
納稅期限	納稅人應當在依法辦理土地、房屋權屬登記手續前申報繳納契稅
納稅地點	契稅由土地、房屋所在地的稅務機關依照規定征收管理
退稅	納稅人繳納契稅后發生下列情形，可依照有關法律法規申請退稅：（1）因人民法院判決或者仲裁委員會裁決導致土地、房屋權屬轉移行為無效、被撤銷或者被解除，且土地、房屋權屬變更至原權利人的（2）在出讓土地使用權交付時，因容積率調整或實際交付面積小于合同約定面積需退還土地出讓價款的（3）在新建商品房交付時，因實際交付面積小于合同約定面積需返還房價款的