房產稅_2024注會稅法預習考點

來源：東奧會計在線責編：劉碩2023-10-27 16:51:40

報考科目數量

3科

學習時長

日均>3h

注會《稅法》中，房產稅涉及細節較多，同學們在學習時需要分清不同情況，適用不同稅率。此稅種可以考核主觀題和客觀題，同學們在學習時不可忽視。

稅法預習考點

房產稅

（一）納稅義務人

房產稅的納稅義務人是指征稅范圍內的房屋產權所有人。

具體規定如下：

（1）產權屬于國家所有的，由經營管理單位納稅。

（2）產權出典的，由承典人納稅。

（3）產權所有人、承典人不在房屋所在地，或產權未確定及租典糾紛未解決的，由房產代管人或使用人納稅。

（4）無租使用其他單位房產的應稅單位和個人，依照房產余值代繳納房產稅。

（二）征稅范圍

1.征稅對象：房產稅的征稅對象是房產，即有屋面和圍護結構（有墻或兩邊有柱），能夠遮風避雨，可供人們在其中生產、學習、工作、娛樂、居住或儲藏物資的場所。加油站罩棚、露天游泳池等不屬于房產，不征收房產稅。

2.開征區域：房產稅的征稅范圍包括城市、縣城、建制鎮和工礦區（不包括農村）。

3.房地產開發企業建造的商品房，在出售前，不征收房產稅；但對出售前房地產開發企業已使用或出租、出借的商品房應按規定征收房產稅。

（三）稅率

房產稅采用比例稅率，具體如下：

適用情形		稅率	計稅方法
自用	自有房產用于生產經營	1.2%	從價計征
出租	出租非居住的房產	12%	從租計征
出租	（1）個人出租住房（2）對企事業單位、社會團體以及其他組織向個人、專業化規模化住房租賃企業出租住房	4%	從租計征

（四）計稅依據和應納稅額計算

1.一般規定

計稅方法

計稅依據

計稅公式

從價計征

（1）按照房產原值一次減除10%～30%（損耗價值）后的余值

（2）房產原值以會計賬簿記錄為基礎，但無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等

（3）宗地容積率低于0.5的，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價

宗地容積率=建筑面積÷占地面積

應納稅額=應稅房產原值×（1-原值減除比例）×1.2%

從租計征

（1）租金收入（包括實物收入和貨幣收入，不包括增值稅）

（2）以勞務或其他形式為報酬抵付房租收入的，按當地同類房產租金水平確定

（3）出租的地下建筑，按出租地上房屋建筑的有關規定計稅

應納稅額=租金收入×12%（或4%）

2.特殊規定

（1）關于附屬設備和配套設施。

凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，如給排水、采暖、消防、中央空調、電氣及智能化樓宇設備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應計入房產原值。

對于更換房屋附屬設備和配套設施的，在將其價值計入房產原值時，可扣減原來相應設備和設施的價值（加新減舊）；對附屬設備和配套設施中易損壞、需要經常更換的零配件，更新后不再計入房產原值（不加不減）。

（2）對原有房屋進行改建、擴建的，要相應增加房屋的原值。

（3）投資聯營、經營租賃以及融資租賃的房產。

情形			計稅依據	納稅人
投資聯營	投資者參與投資利潤分紅，共擔風險		房產余值	被投資方
	只收取固定收入，不承擔聯營風險		租金收入	出租方（投資方）
經營租賃	有免租期	免租期內	房產余值	出租方
		免租期外	租金收入
	無免租期，正常出租
融資租賃			房產余值	承租人

（五）稅收優惠

1.國家機關、人民團體、軍隊自用的房產免征房產稅。

2.由國家財政部門撥付事業經費的單位（實行全額或差額預算管理的事業單位）所有的，本身業務范圍內使用的房產免征房產稅。

3.宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產免征房產稅。但宗教寺廟、公園、名勝古跡中附設的營業單位，如影劇院、飲食部、茶社、照相館等所使用的房產及出租的房產，不屬于免稅范圍，應照章納稅。

4.個人所有非營業用的房產免征房產稅。對個人擁有的營業用房或者出租的房產，不屬于免稅房產，應照章納稅。

5.對非營利性醫療機構、疾病控制機構和婦幼保健機構等衛生機構自用的房產，免征房產稅。

6.企業辦的各類學校、托兒所、幼兒園自用的房產，免征房產稅。

7.經有關部門鑒定，對毀損不堪居住的房屋和危險房屋，在停止使用后，可免征房產稅。

8.納稅人因房屋大修導致連續停用半年以上的，在房屋大修期間免征房產稅。

（六）征收管理

1.納稅義務發生時間

情形		納稅義務發生時間
原有房產用于生產經營		自生產經營之月起
自行新建房屋用于生產經營		自建成之次月起
委托施工企業建設房屋		自辦理驗收手續之次月起
購房	新建商品房	自房屋交付使用之次月起
	存量房	自辦理房屋權屬轉移、變更登記手續，房地產權屬登記機關簽發房屋權屬證書之次月起
租房	出租、出借房產	自交付出租、出借房產之次月起
	房地產開發企業自用、出租、出借本企業建造的商品房	自房屋使用或交付之次月起
因房產的實物或權利狀態發生變化，而依法終止房產稅納稅義務		截止到房產的實物或權利狀態發生變化的當月末