土地增值稅扣除項目的確定_2023年注會稅法重要考點
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注會稅法是“文理兼容”的學科，既需理解記憶，有需要計算和分析。為幫助大家順利備考，東奧整理了2023年注會稅法重要考點講解，大家一起來學習吧！
【知識點】土地增值稅扣除項目的確定
【所屬章節】
第十章：房產稅法、契稅法和土地增值稅法
第三節：土地增值稅法
土地增值稅扣除項目的確定
準予從轉讓收入額中減除的扣除項目及適用情況如下（主要區分新建房轉讓和存量房轉讓）：
1.取得土地使用權所支付的金額（適用新建房轉讓和存量房地產轉讓）
包括地價款和取得土地使用權時按國家統一規定繳納的有關費用（登記、過戶手續費）。
房地產開發企業為取得土地使用權所支付的契稅，應視同“按國家統一規定繳納的有關費用”，計入“取得土地使用權所支付的金額”中扣除。
2.房地產開發成本（適用新建房轉讓）
包括土地征用及拆遷補償費（土地征用費、耕地占用稅等）、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費（含開發項目的排污費、綠化費）、公共配套設施費、開發間接費用等。
3.房地產開發費用（適用新建房轉讓）
房地產開發費用是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用和財務費用。
提示1：
三項房地產開發費用不是按實際發生額扣除，而是按照規定的公式和標準計算扣除。
（1）納稅人能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息支出并能提供金融機構貸款證明的：
允許扣除的房地產開發費用=利息+（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本）×5%以內（注：利息最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額）
（2）納稅人不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構貸款證明的（包含全部使用自有資金，沒有利息支出的情況）：
允許扣除的房地產開發費用=（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本）×10%以內
（3）房地產開發企業既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產開發費用計算扣除時不能同時適用上述（1）（2）項所述兩種辦法。
提示2：
土地增值稅清算時，按照會計規定已經計入房地產開發成本的利息支出，應按照土地增值稅規則調整至財務費用中計算扣除。
即：注意房地產開發成本存在稅會差異——會計口徑成本含資本化利息；土地增值稅口徑的成本不含利息。考生要注意仔細審題看成本的口徑。
若房地產開發成本5000萬元，其中利息支出1000萬元——意味著5000萬元是會計口徑的成本，從成本中調出利息后，計算土地增值稅的房地產開發成本只有4000萬元。
若房地產開發成本5000萬元；利息支出1000萬元——意味著5000萬元就是計算土地增值稅口徑的房地產開發成本。
4.與轉讓房地產有關的稅金（適用新建房轉讓和存量房地產轉讓）
包括轉讓房地產時繳納的城建稅、印花稅（非房地產開發企業）。教育費附加視同稅金扣除。
5.財政部規定的其他扣除項目（適用房地產開發企業新開發房地產的轉讓）
從事房地產開發的納稅人加計扣除=（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本）×20%
6.舊房及建筑物的評估價格（適用存量房地產轉讓）
稅法規定，納稅人轉讓舊房的，應按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定繳納的有關費用以及在轉讓環節繳納的稅金（不含增值稅），作為扣除項目金額計征土地增值稅。
舊房及建筑物轉讓時，能取得評估價格與不能取得評估價格的扣除計算規則存在差異。
（1）評估價格
“舊房及建筑物的評估價格”是指轉讓已使用過的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經當地稅務機關確認。
評估價格=重置成本價×成新度折扣率
如某企業轉讓一幢使用過多年的辦公樓，經當地稅務機關認定的重置成本價為12000萬元，成新度折扣率為70%，則該辦公樓評估價格=12000×70%=8400（萬元）。
（2）不能取得評估價格的用發票價格推算
納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的，經當地稅務部門確認，可按發票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算扣除。計算扣除項目時“每年”按購房發票所載日期起至售房發票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。
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學習注會稅法其實不難，就是刷題，大量刷題，刷出肌肉記憶，直到達到條件反射的程度。2023年注會考試時間是8月25日-27日，預祝大家順利通過考試。
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