2022年注會稅法重要知識點：契稅法

來源：東奧會計在線責編：李雪婷2022-06-27 11:19:45

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越是薄弱的環節，大家就越應該著重學習，迎難而上才是制勝關鍵。2022年注會考試備考仍在繼續，以下是小編為大家總結的2022年注會稅法重要知識點——契稅法相關內容，一起來看看吧。

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2022年注會稅法重要知識點：契稅法

【內容導航】

契稅法

【所屬章節】

第十章房產稅法、契稅法和土地增值稅法——第二節契稅法

【知識點】契稅法

契稅法

一、契稅征稅對象的規定

契稅的征稅對象是在境內發生土地使用權、房屋所有權權屬轉移的土地和房屋。

（一）一般規定：

1.土地使用權出讓（土地權屬的一級市場）（國有土地使用權出讓；集體經營性建設用地的出讓）

2.土地使用權轉讓（土地權屬的二級市場），包括出售、贈與、互換（不包括土地承包經營權和土地經營權的轉移，不屬于土地權屬交易，不屬于契稅征稅范圍）

3.房屋買賣、贈與、互換

（二）特殊規定：

1.以作價投資（入股）、償還債務、劃轉、獎勵等方式轉移土地、房屋權屬

2.因共有不動產份額變化的；因共有人增加或者減少的

3.因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書或者監察機關出具的監察文書等因素，發生土地、房屋權屬轉移的

二、納稅義務人

契稅的納稅義務人是指在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人。

與其他稅種不同，契稅的納稅人是境內轉移土地、房屋權屬的承受的一方，而非轉讓的一方。正是因為契稅納稅人為承受方，會帶來契稅征稅范圍規定與土地增值稅征稅范圍規定的差異性。

三、契稅稅率、計稅依據和應納稅額的計算

（一）稅率

3%~5%的幅度比例稅率。

由省、自治區、直轄市人民政府在幅度內提出，報同級人大常委會決定，并報全國人大常委會和國務院備案。

（二）計稅依據和應納稅額計算

1.基本規定：

征稅對象	納稅人	計稅依據	計稅公式
土地使用權出讓、出售，房屋買賣	受讓方	不含增值稅的成交價格，包括應交付的貨幣以及實物、其他經濟利益對應的價款（實際取得增值稅發票的，成交價格以發票上注明的不含稅價格確定）	應納稅額=計稅依據×稅率
土地使用權互換、房屋互換	付出差價方	不含增值稅價格的差額
土地使用權贈與、房屋贈與以及其他沒有價格的轉移土地、房屋權屬行為	受贈方、承受方	稅務機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格依法核定的價格

提示：

“營改增”后，成交價格等契稅的計稅依據不含增值稅。稅務機關核定的計稅價格或收入也不含增值稅。

納稅人申報的成交價格、互換價格差額明顯偏低且無正當理由的，由稅務機關依照《中華人民共和國稅收征收管理法》的規定核定。

2.具體規定（調整）

房地產權屬轉移方式不同，契稅計稅依據的具體規定也不同：

權屬轉移方式	納稅人	繳納契稅的計稅依據
以劃撥方式取得的土地使用權，經批準改為出讓方式重新取得該土地使用權的——劃撥改為出讓	該土地使用權人	補繳的土地出讓價款
先以劃撥方式取得土地使用權，后經批準轉讓房地產，劃撥土地性質改為出讓的——劃撥改為出讓+轉讓政府（劃撥改出讓）甲（轉讓）乙	承受方	應分別以補繳的土地出讓價款和房地產權屬轉移合同確定的成交價格為計稅依據
先以劃撥方式取得土地使用權，后經批準轉讓房地產，劃撥土地性質未發生改變的——劃撥經批準轉讓政府（劃撥）甲（轉讓）乙		應以房地產權屬轉移合同確定的成交價格為計稅依據
土地使用權及所附建筑物、構筑物等（包括在建的房屋、其他建筑物、構筑物和其他附著物）轉讓的		應交付的總價款
土地使用權出讓		包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、征收補償費、城市基礎設施配套費、實物配建房屋等應交付的貨幣以及實物、其他經濟利益對應的價款
房屋附屬設施（包括停車位、機動車庫、非機動車庫、頂層閣樓、儲藏室及其他房屋附屬設施）		（1）與房屋為同一不動產單元的，計稅依據為應交付的總價款，并適用與房屋相同的稅率（2）與房屋為不同不動產單元的，計稅依據為轉移合同確定的成交價格，并按當地確定的適用稅率計稅
承受已裝修房屋的		應將包括裝修費用在內的費用計入承受方應交付的總價款
土地使用權互換、房屋互換	支付差額的一方	互換價格相等的，互換雙方計稅依據為零；互換價格不相等的，以其差額為計稅依據

四、稅收優惠

契稅的稅收優惠分為四個層次：

法定減免；授權國務院減免；授權省、自治區、直轄市減免；延續執行的《契稅法》實施前制定的稅收優惠。

考生要注意區分四個層次減免的具體內容。

（一）法定減免

有下列情形之一的，免征契稅：

1.國家機關、事業單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋權屬用于辦公、教學、醫療、科研、軍事設施；

2.非營利性的學校、醫療機構、社會福利機構承受土地、房屋權屬用于辦公、教學、醫療、科研、養老、救助；

3.承受荒山、荒地、荒灘土地使用權用于農、林、牧、漁業生產；

4.婚姻關系存續期間夫妻之間變更土地、房屋權屬；

5.法定繼承人通過繼承承受土地、房屋權屬；

6.依照法律規定應當予以免稅的外國駐華使館、領事館和國際組織駐華代表機構承受土地、房屋權屬。

（二）授權國務院減免

根據國民經濟和社會發展的需要，國務院對居民住房需求保障、企業改制重組、災后重建等情形可以規定免征或者減征契稅，報全國人民代表大會常務委員會備案。

（三）省、自治區、直轄市可以決定對下列情形免征或者減征契稅

1.因土地、房屋被縣級以上人民政府征收、征用，重新承受土地、房屋權屬；

2.因不可抗力滅失住房，重新承受住房權屬。

前款規定的免征或者減征契稅的具體辦法，由省、自治區、直轄市人民政府提出，報同級人民代表大會常務委員會決定，并報全國人民代表大會常務委員會和國務院備案。

（四）延續執行的《契稅法》實施前制定的稅收優惠（調整）

1.夫妻因離婚分割共同財產發生土地、房屋權屬變更的，免征契稅。（婚姻存續期間更名、離婚分割，均免征）

2.個人購買住房有不同的契稅優惠政策

個人購買住房	契稅優惠政策
城鎮職工按規定第一次購買公有住房（含按政策經批準的集資房、房改房）	免征契稅
已購公有住房經補繳土地出讓價款成為完全產權住房的	免征契稅
個人購買家庭唯一住房，面積為90平方米及以下的	減按1%稅率征收契稅
個人購買家庭唯一住房，面積為90平方米以上的	減按1.5%稅率征收契稅
個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的（不含北京、上海、廣州、深圳的住房）	減按1%稅率征收契稅
個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米以上的（不含北京、上海、廣州、深圳的住房）	減按2%的稅率征收契稅

3.外國銀行分行按照《中華人民共和國外資銀行管理條例》等相關規定改制為外商獨資銀行（或其分行），改制后的外商獨資銀行（或其分行）承受原外國銀行分行的房屋權屬的，免征契稅。

4.2021年1月1日至2023年12月31日，公租房經營管理單位購買住房作為公租房，免征契稅。

5.2021年1月1日至2023年12月31日，飲水工程運營管理單位為建設飲水工程而承受土地使用權，免征契稅。

6.2019年6月1日至2025年12月31日，為社區提供養老、托育、家政等服務的機構，承受房屋、土地用于提供社區養老、托育、家政服務，免征契稅。

7.自2021年1月1日起至2023年12月31日，有關企業改制、事業單位改制、公司合并、公司分立、企業破產、資產劃轉、債權轉股權、劃撥用地出讓或作價出資、公司股權（股份）轉讓規定，歸納為下表：

特殊行為	具體情況	契稅政策
企業改制	包括非公司制企業改制為有限責任公司或股份有限公司，有限責任公司變更為股份有限公司，股份有限公司變更為有限責任公司，原企業投資主體存續并在改制（變更）后的公司中所持股權（股份）比例超過75%，且改制（變更）后公司承繼原企業權利、義務的，對改制（變更）后公司承受原企業土地、房屋權屬	免征
事業單位改制	事業單位按照國家有關規定改制為企業，原投資主體存續并在改制后企業中出資（股權、股份）比例超過50%的，對改制后企業承受原事業單位土地、房屋權屬
公司合并	兩個或兩個以上的公司，按法律規定、合同約定合并為一個公司，且原投資主體存續的，對合并后的公司承受原合并各方的土地、房屋權屬
公司分立	公司按法律規定、合同約定分立為兩個或兩個以上與原公司投資主體相同的公司，對分立后公司承受原公司土地、房屋權屬
企業破產	企業依照有關法律法規規定實施破產，債權人（包括破產企業職工）承受破產企業抵償債務的土地、房屋權屬
	對非債權人承受破產企業土地、房屋權屬，凡按照《中華人民共和國勞動法》等國家有關法律法規政策妥善安置原企業全部職工，與原企業全部職工簽訂服務年限不少于3年的勞動用工合同的，對其承受所購企業土地、房屋權屬
	對非債權人承受破產企業土地、房屋權屬，與原企業超過30%的職工簽訂服務年限不少于3年的勞動用工合同的，對其承受所購企業土地、房屋權屬	減半征收
資產劃轉	對承受縣級以上人民政府或國有資產管理部門按規定進行行政性調整、劃轉國有土地、房屋權屬的單位	免征
	同一投資主體內部所屬企業之間土地、房屋權屬的劃轉，包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其設立的個人獨資企業、一人有限公司之間土地、房屋權屬的劃轉
	母公司以土地、房屋權屬向其全資子公司增資，視同劃轉
債權轉股權	經國務院批準實施債權轉股權的企業，對債權轉股權后新設立的公司承受原企業的土地、房屋權屬	免征
劃撥用地出讓或作價出資	以出讓方式或國家作價出資（入股）方式承受原改制重組企業、事業單位劃撥用地的	對承受方征稅
公司股權（股份）轉讓	在股權（股份）轉讓中，單位、個人承受公司股權（股份），公司土地、房屋權屬不發生轉移	不征

注：本文知識點整理自東奧劉穎老師-2022年注會稅法基礎精講班課程講義

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