土地增值稅應納稅額的計算_2020年CPA稅法每日一考點及習題
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四、土地增值稅應納稅額的計算(★★★)
(一)增值額的確定
1.通過轉讓收入(不含增值稅)減除扣除項目求得。
2.評估價格的使用
納稅人有下列情形之一的，按照房地產評估價格計算征收：(1)隱瞞、虛報房地產成交價格的;(2)提供扣除項目金額不實的;(3)轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的。
【提示】評估價格可評估收入或扣除項目。
(二)應納稅額的計算方法
1.計算土地增值稅的步驟和公式
第一步，計算收入總額;
第二步，計算扣除項目金額;
第三步，用收入總額減除扣除項目金額計算增值額;
增值額=轉讓房地產收入-扣除項目金額
第四步，計算增值額與扣除項目金額之間的比例，以確定適用稅率的檔次和對應的速算扣除系數;
第五步，套用公式計算稅額。公式：
應納稅額=增值額×稅率-扣除項目金額×速算扣除系數
2.土地增值稅計算的命題規律
關于土地增值稅計算的命題，已經經歷了從傳統“步驟型”到“配比型”的變化。
【歸納】配比型——項目配比計算方法
在紛繁成本費用項目條件中，只有已售(含視同銷售、產權屬于全體業主所有、無償移交政府等)房地產的地價成本和建造成本可扣除;未開發以及已開發未售的地價成本和建造成本不可扣除。
【例題·單選題】某房地產開發企業為增值稅一般納稅人，2016年4月30日前轉讓A項目部分房產，取得轉讓收入30000萬元;2016年5月1日后轉讓A項目部分房產，取得含稅收入50000萬元。該項目已達土地增值稅清算條件，該房地產企業對A項目選擇“簡易征收”方式繳納增值稅。該企業在土地增值稅清算時應確認收入( )萬元。
A.80000.00
B.76190.48
C.77619.05
D.75045.05
【答案】C
【解析】房地產開發企業在營改增后進行房地產開發項目土地增值稅清算時，按以下方法確定應稅收入：土地增值稅應稅收入=營改增前轉讓房地產取得的收入+營改增后轉讓房地產取得的不含增值稅收入=30000+50000÷(1+5%)=77619.05(萬元)。
——以上注冊會計考試相關考點內容選自劉穎老師授課講義
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