土地增值稅應(yīng)納稅額的計算_2020年CPA稅法每日一大題
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【例題·計算問答題】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是增值稅一般納稅人，擬對其開發(fā)的位于市區(qū)的一房地產(chǎn)項目進行土地增值稅清算，該項目相關(guān)信息如下：
(1)2016年1月以9000萬元競得國有土地一宗，并按規(guī)定繳納契稅。
(2)該項目2016年開工建設(shè)，《建筑工程施工許可證》注明的開工日期為2月25號，2018年12月底竣工，發(fā)生房地產(chǎn)開發(fā)成本6000萬元，開發(fā)費用3400萬元。
(3)該項目所屬幼兒園建成后已無償移交政府，歸屬于幼兒園的開發(fā)成本600萬元。
(4)2019年4月，該項目銷售完畢，取得含稅銷售收入36750萬元。
(其他相關(guān)資料：契稅稅率為4%，利息支出無法提供金融機構(gòu)證明，當(dāng)?shù)厥≌?guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除比例為10%，企業(yè)對該項目選擇簡易計稅方法計繳增值稅。)
要求:根據(jù)上述資料，按照下列序號回答問題，如有計算需計算出合計數(shù)。(2019年)
(1)說明該項目選擇簡易計稅方法計征增值稅的理由。
(2)計算該項目應(yīng)繳納的增值稅額。
(3)計算土地增值稅時允許扣除的城市維護建設(shè)稅額、教育費附加和地方教育附加。
(4)計算土地增值稅時允許扣除的開發(fā)費用。
(5)計算土地增值稅時允許扣除項目金額的合計數(shù)。
(6)計算該房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)繳納的土地增值稅額。
【答案及解析】
(1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)老項目可以選擇簡易計稅方法計繳增值稅。房地產(chǎn)老項目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目。
(2)應(yīng)繳納的增值稅額=36750/(1+5%)×5%=1750(萬元)
【提示】一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目適用簡易計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除對應(yīng)的土地價款。
(3)允許扣除的城市維護建設(shè)稅額、教育費附加和地方教育附加=1750×(7%+3%+2%)=210(萬元)
(4)取得土地使用權(quán)所支付的金額=9000×(1+4%)=9360(萬元)
允許扣除的開發(fā)成本=6000(萬元)
允許扣除的開發(fā)費用=(9360+6000)×10%=1536(萬元)
(5)允許扣除項目金額合計=9360+6000+1536+210+(9360+6000)×20%=20178(萬元)
(6)不含稅收入=36750-1750=35000(萬元)
增值額=35000-20178=14822(萬元)
增值率=14822/20178=73.46%
該房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)繳納的土地增值稅額=14822×40%-20178×5%=4919.9(萬元)。
——以上注冊會計考試相關(guān)考點內(nèi)容選自劉穎老師授課講義
（本文為東奧會計在線原創(chuàng)文章，僅供考生學(xué)習(xí)使用，禁止任何形式的轉(zhuǎn)載）
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