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【內容導航】

房產稅法

【所屬章節】

第十章 房產稅法、契稅法和土地增值稅法——第一節 房產稅法

【知識點】房產稅法

房產稅法

房產稅是以房屋為征稅對象，按照房屋的計稅余值或租金收入，向產權所有人征收的一種財產稅。

一、納稅義務人與征稅范圍(熟悉，能力等級2)

(一)納稅義務人

房產稅的納稅義務人是指征稅范圍內的房屋產權所有人。

具體包括(重要)：

1.產權屬于國家所有的，由經營管理單位納稅;產權屬于集體和個人所有的，由集體單位和個人納稅;

2.產權出典的，由承典人納稅;

3.產權所有人、承典人不在房屋所在地，或產權未確定及租典糾紛未解決的，由房產代管人或使用人納稅;

4.納稅單位和個人無租使用房管部門、免稅單位、納稅單位的房產，由使用人代為繳納房產稅(從價計征)。【歸納】房產稅的納稅人一般是產權所有人，但要注意區分特殊情況：

(二)征稅范圍

1.房產稅的征稅對象是房產，即有屋面和圍護結構(有墻或兩邊有柱)，能夠遮風避雨，可供人們在其中生產、學習、工作、娛樂、居住或儲藏物資的場所。

【提示】要注意房產不等于建筑物。

2.征稅范圍(熟悉，能力等級2)

城市、縣城、建制鎮、工礦區。

二、稅率、計稅依據與應納稅額的計算(掌握)

(一)稅率(要求記憶，能力等級3)

房產稅采用比例稅率，有兩檔規定稅率，另有一檔優惠稅率：

【特別歸納】個人出租住房，應繳納的稅種及對應稅率(征收率)如下(未考慮城建稅及教育費附加、地方教育附加，免征印花稅和城鎮土地使用稅)：

【相關鏈接】自2019年1月1日起，個人出租住房，月租金未超過10萬元的，免征增值稅。

(二)計稅依據與應納稅額的計算(掌握，能力等級3)——從價計征與從租計征

【特別提示1】對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價。

即：計入房產原值的地價所對應的土地面積不超過房產建筑面積的2倍。

什么是容積率——建筑面積與占地面積的比率

容積率低意味著什么?

【特別提示2】獨立的地下建筑物在進行10%～30%的扣除前先對房產的原值進行確定：

(1)地下建筑物為工業用途的，以房屋原價的50%～60%作為應稅房產原值;

(2)地下建筑物為商業及其他用途的，以房屋原價的70%～80%作為應稅房產原值。

【重點內容】地上房產與地下建筑物房產稅從價計稅的稅額計算步驟。

【歸納1】地上房產按照三個步驟計算房產稅：

第1步是確定計稅余值：需要用房產原值減除規定比例的損耗來確定計稅余值;

第2步是計算年稅額：用確定的計稅余值乘稅率計算房產稅年稅額(此步計算時也要結合稅收優惠規定);

第3步是計算當期應納稅額：按照房產稅的納稅義務發生時間對應納稅額進行確定(由年稅額折算成應履行納稅期間的應納稅額)。

【歸納2】地下建筑物分為兩大類——與地上房屋相連的地下建筑物和獨立的地下建筑物，有不同的征稅規則：

與地上房屋相連的地下建筑物，要將地上地下視為一個整體，按照地上房屋建筑物的規定分三個步驟計算房產稅;

單獨的地下建筑物在從價計稅時分四個步驟計算房產稅。

第1步是確定應稅原值：按照工業用途或商業用途及其他用途對房產原價按規定比例進行應稅原值確認;

第2步是確定計稅余值：用調整好的地下建筑物應稅原值減除規定比例的損耗計算確定計稅余值;

第3步是計算年稅額：用確定的計稅余值乘稅率計算房產稅年稅額(此步計算時也要結合稅收優惠規定);

第4步是計算當期應納稅額：按照房產稅的納稅義務發生時間對應納稅額進行確定(由年稅額折算成應履行納稅期間的應納稅額)。

【歸納】地上、地下建筑物計稅比較

從租計征房產稅計稅依據和稅率、計稅公式：

(三)在確定房產稅的計稅依據時需注意的幾個特殊規定

1.對投資聯營的房產的規定

對以房產投資聯營，投資者參與投資利潤分紅，共擔風險的，按房產余值作為計稅依據計征房產稅;對只收取固定收入，不承擔聯營風險的，應按租金收入計征房產稅。

假定甲與其他投資人共擔風險，共負盈虧，則聯營企業為房產稅納稅人，從價計稅。

假定甲只收取固定收入，不承擔聯營風險的，則甲為房產稅納稅人，從租計稅。

2.對融資租賃房屋應納房產稅的規定

根據財稅[2009]128號文件的規定，融資租賃的房產，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產余值繳納房產稅。合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產余值繳納房產稅。

3.關于附屬設備和配套設施的計稅規定

一是為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設計要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，如給排水、采暖、消防、中央空調、電氣及智能化樓宇設備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應計入房產原值，計征房產稅。

二是對于更換房屋附屬設備和配套設施的，在將其價值計入房產原值時，可扣減原來相應設備和設施的價值;對附屬設備和配套設施中易損壞、需要經常更換的零配件，更新后不再計入房產原值。

4.對居民住宅區內業主共有的經營性房產，由實際經營(包括自營和出租)的代管人或使用人繳納房產稅。其中自營的，依照房產原值減除10%～30%后的余值計征，沒有房產原值或不能將業主共有房產與其他房產的原值準確劃分開的，由房產所在地稅務機關參照同類房產核定房產原值;出租的，依照租金收入計征。

5.對出租房產，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產權所有人按照房產余值繳納房產稅。

【相關鏈接】納稅人出租不動產，租賃合同中約定免租期的，不屬于《營業稅改征增值稅試點實施辦法》(財稅[2016]36號文件印發)第十四條規定的視同銷售服務。

即：納稅人出租不動產，免租期內由產權所有人按房產計稅余值從價計算繳納房產稅，但是不必將免租視同銷售，不需要對該行為繳納增值稅。

三、稅收優惠(★)

(一)國家機關、人民團體、軍隊自用的房產免征房產稅。但對出租房產以及非自身業務使用的生產、營業用房，不屬于免稅范圍。

對于其所屬的附屬工廠、商店、招待所等不屬于單位公務、業務的用房，應照章納稅。

(二)由國家財政部門撥付事業經費的單位(實行全額或差額預算管理的事業單位)所有的，本身業務范圍內使用的房產免征房產稅。

(三)宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產免征房產稅。但宗教寺廟、公園、名勝古跡中附設的營業單位，如影劇院、飲食部、茶社、照相館等所使用的房產及出租的房產，不屬于免稅范圍，應照章納稅。

(四)個人所有非營業用的房產免征房產稅。對個人擁有的營業用房或者出租的房產，不屬于免稅房產，應照章納稅。

(五)經財政部批準免稅的其他房產

1.非營利性醫療機構、疾病控制機構和婦幼保健機構等衛生機構自用房產，免征房產稅。

2.按政府規定價格出租的公有住房和廉租住房，包括企業和自收自支事業單位向職工出租的單位自有住房，房管部門向居民出租的公有住房，落實私房政策中帶戶發還產權并以政府規定租金標準向居民出租的私有住房等，暫免征收房產稅。

3.經營公租房的租金收入，免征房產稅。

(六)自2018年10月1日至2020年12月31日，對按照去產能和調結構政策要求停產停業、關閉的企業，自停產停業次月起，免征房產稅、城鎮土地使用稅。企業享受免稅政策的期限累計不得超過兩年。

(七)自2019年1月1日至2021年12月31日，對國家級、省級科技企業孵化器、大學科技園和國家備案眾創空間自用以及無償或通過出租等方式提供給在孵對象使用的房產，免征房產稅。

(八)自2019年1月1日至2021年12月31日，對高校學生公寓免征房產稅。

(九)自2019年1月1日至2021年12月31日，對農產品批發市場、農貿市場(包括自有和承租，下同)專門用于經營農產品的房產、土地，暫免征收房產稅、城鎮土地使用稅。對同時經營其他產品的農產品批發市場和農貿市場使用的房產、土地，按其他產品與農產品交易場地面積的比例確定征免房產稅、城鎮土地使用稅。(新增)

(十)自2019年1月1日至2020年12月31日，對向居民供熱收取采暖費的供熱企業，為居民供熱所使用的廠房及土地免征房產稅、城鎮土地使用稅;對供熱企業其他廠房及土地，應當按照規定征收房產稅、城鎮土地使用稅。(新增)

四、征收管理(★)

(一)納稅義務發生時間

1.納稅人將原有房產用于生產經營，從生產經營之月起，繳納房產稅。

2.納稅人自行新建房屋用于生產經營，從建成之次月起，繳納房產稅。

3.納稅人委托施工企業建設的房屋，從辦理驗收手續的次月起，繳納房產稅。

4.納稅人購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，繳納房產稅。

5.納稅人購置存量房，自辦理房屋權屬轉移、變更登記手續，房地產權屬登記機關簽發房屋權屬證書之次月起，繳納房產稅。

6.納稅人出租、出借房產，自交付出租、出借房產之次月起，繳納房產稅。

7.房地產開發企業自用、出租、出借本企業建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，繳納房產稅。

8.納稅人因房產的實物或權利狀態發生變化，而依法終止房產稅納稅義務的，其應納稅款的計算應截止到房產的實物或權利狀態發生變化的當月末。

【注意辨析】

(1)注意時間規定：強調“次月”——取證、使用、交付、建成、驗收的次月。只有將原有房產用于生產經營的，是從“之月”起繳納房產稅。

(2)注意納稅義務發生時間對房產稅應納稅額計算的影響。由于從價計算房產稅公式計算出來的是年稅額，需要從納稅義務發生時間角度看應納稅額是否需要按月折算。

(二)納稅期限、納稅地點和征收機關

房產稅實行按年計算、分期繳納的征收辦法，具體納稅期限由省、自治區、直轄市人民政府確定。房產稅在房產所在地繳納。對房產不在同一地方的納稅人，應按房產的坐落地點分別向房產所在地的稅務機關納稅。

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注：以上注會考試知識點選自劉穎老師《注冊會計師稅法》授課講義

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