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【內(nèi)容導(dǎo)航】

契稅法

【所屬章節(jié)】

第十章 房產(chǎn)稅法、契稅法和土地增值稅法——第二節(jié) 契稅法

【知識點(diǎn)】契稅法

契稅法

契稅是以在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬為征稅對象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財產(chǎn)稅。

一、納稅義務(wù)人和征稅對象

(一)契稅的納稅人(★★★)

契稅的納稅義務(wù)人是指在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受產(chǎn)權(quán)的單位和個人。

【歸納】對于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)權(quán)屬的行為，轉(zhuǎn)讓方和承受方的納稅情況如下表：

(二)契稅征稅對象的規(guī)定(★★)

契稅的征稅對象是在境內(nèi)發(fā)生土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的土地和房屋。具體征稅范圍包括：國有土地使用權(quán)的出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及房屋的買賣、贈與、交換。

【相關(guān)鏈接】這里要注意辨析土地使用權(quán)出讓與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓之間的差異。

【特別提示1】對承受國有土地使用權(quán)應(yīng)支付的土地出讓金，要征收契稅。不得因減免出讓金而減免契稅。

【特別提示2】買房者不論其購買目的是為了拆用材料還是為了得到舊房后翻建成新房，都要涉及辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，只要發(fā)生房屋權(quán)屬變化，就要照章繳納契稅。

【特別提示3】某些特殊方式轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬也視為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣繳納契稅：

(1)以房屋抵債或?qū)嵨锝粨Q房屋，視同房屋買賣，由產(chǎn)權(quán)承受人按房屋現(xiàn)值繳納契稅。

(2)以房產(chǎn)作投資或入股，應(yīng)按規(guī)定辦理房屋產(chǎn)權(quán)交易和產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，視同房屋買賣，由產(chǎn)權(quán)承受方按入股房產(chǎn)現(xiàn)值繳納契稅。

【注意特例】以自有房產(chǎn)作股投入本人獨(dú)資經(jīng)營的企業(yè)，因未發(fā)生權(quán)屬變化，不需辦理房產(chǎn)變更手續(xù)，故不繳納契稅。

【特別提示4】注意辨析與房屋贈與有關(guān)的規(guī)定：

(1)房屋的贈與是指房屋所有者將其房屋無償轉(zhuǎn)讓給受贈者的行為，應(yīng)由受贈人按規(guī)定繳納契稅。房屋的繼承要區(qū)分法定繼承與非法定繼承，法定繼承不征契稅，非法定繼承屬于契稅的征稅范圍。

(2)以獲獎方式取得房屋產(chǎn)權(quán)的，其實(shí)質(zhì)是接受贈與房產(chǎn)，應(yīng)照章繳納契稅。

(3)按照《中華人民共和國繼承法》規(guī)定，非法定繼承人根據(jù)遺囑承受死者生前的土地、房屋權(quán)屬，屬于贈與行為，應(yīng)征收契稅。

贈與——征稅;但婚姻存續(xù)期間夫妻之間變名或加名的免征契稅。(財稅〔2014〕4號)

二、稅率、計稅依據(jù)和應(yīng)納稅額的計算

(一)稅率

3%-5%的幅度比例稅率。

(二)計稅依據(jù)和應(yīng)納稅額計算(掌握，能力等級3)

【特別提示】“營改增”后，成交價格等契稅的計稅依據(jù)不含增值稅。稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的計稅價格或收入也不含增值稅。

【難點(diǎn)解釋】這里易混淆的考點(diǎn)有兩個：

一是等價交換土地、房屋權(quán)屬的免征契稅，交換價格不等時，由多交付貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益的一方繳納契稅。

二是以劃撥方式取得土地使用權(quán)，經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，由房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓者補(bǔ)繳契稅。計稅依據(jù)為補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓費(fèi)用或者土地收益。

三、稅收優(yōu)惠

(一)契稅優(yōu)惠的一般規(guī)定(★★★)

【提示】

1.注意規(guī)定中“免稅”與“酌情減免”的差異。

2.個人購買住房有不同的契稅優(yōu)惠政策，其優(yōu)惠前提有“第一次”、“唯一”等要求，應(yīng)注意辨析：

(二)契稅優(yōu)惠的特殊規(guī)定(★★★)

分為企業(yè)改制、事業(yè)單位改制、公司合并、公司分立、企業(yè)破產(chǎn)、資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)、債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)、劃撥用地出讓或作價出資、公司股權(quán)(股份)轉(zhuǎn)讓等方面。這些規(guī)定主要?dú)w納為下表：

四、征收管理(★)

【提示】兩個特殊稅務(wù)管理規(guī)定：

(1)根據(jù)人民法院、仲裁委員會的生效法律文書發(fā)生土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移，納稅人不能取得銷售不動產(chǎn)發(fā)票的，可持人民法院執(zhí)行裁定書原件及相關(guān)材料辦理契稅納稅申報，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)予受理。

(2)購買新建商品房的納稅人在辦理契稅納稅申報時，由于銷售新建商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已辦理注銷稅務(wù)登記或者被稅務(wù)機(jī)關(guān)列為非正常戶等原因，致使納稅人不能取得銷售不動產(chǎn)發(fā)票的，稅務(wù)機(jī)關(guān)在核實(shí)有關(guān)情況后應(yīng)予受理。

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注：以上注會考試知識點(diǎn)選自劉穎老師《注冊會計師稅法》授課講義

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