2018注會《稅法》預習考點：土地增值稅法（7）
3科
日均>3h
勿以善小而不為，注冊會計師的學習也是這樣，不要對看起來微不足道的知識點不在乎，每個知識點都學透其實也不是什么易事。
【內容導航】
一、房地產開發企業土地增值稅清算
二、土地增值稅稅收優惠
三、征收管理
【所屬章節】
本知識點屬于《稅法》科目第七章房產稅法、契稅法和土地增值稅法
【知識點】房地產開發企業土地增值稅清算、土地增值稅稅收優惠、征收管理
土地增值稅法
一、房地產開發企業土地增值稅清算
(五)土地增值稅的核定征收
1.依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的;
2.擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;
3.雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的;
4.符合土地增值稅清算條件，未按照規定的期限辦理清算手續，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的;
5.申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。
核定征收率原則上不得低于5%。
(六)清算后再轉讓房地產的處理
在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。
單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積
二、土地增值稅稅收優惠
(一)建造普通標準住宅出售，其增值率未超過20%的，免征土地增值稅。增值率超過20%的，應就其全部增值額按規定計稅。
【解釋1】20%是起征點，19.99%都不納稅，20.01%應就其全部增值額按規定計稅。
【解釋2】普通標準住宅應同時滿足：
住宅小區建筑容積率在1.0以上;單套建筑面積在120平方米以下;實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。各省、自治區、直轄市對普通住房的具體標準可以適當上浮，但不超過上述標準的20%。
對于納稅人既建普通標準住宅又從事其他房地產開發的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用這一免稅規定。
(二)因國家建設需要，政府依法征用、收回的房地產，免稅。
(三)因城市實施規劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產的，免征土地增值稅。
(四)單位轉讓舊房作為公租房房源且增值率未超過20%的，予以免稅。
三、征收管理
除保障性住房外，東部地區省份預征率不得低于2%，中部和東北地區省份不得低于1.5%，西部地區省份不得低于1%。
(一)納稅地點：房地產所在地
納稅人是自然人的。當轉讓的房地產坐落地與其居住所在地一致時，則在住所所在地稅務機關申報納稅;當轉讓的房地產坐落地與其居住所在地不一致時，在辦理過戶手續所在地的稅務機關申報納稅。
(二)納稅申報
納稅人應在轉讓房地產合同簽訂后7日內，到房地產所在地主管稅務機關申報納稅。
土地增值稅費用分配
土地增值稅計算題目經常出現的考點:
1.配比原則的應用;
2.利息的扣除規定;
3.開發成本的范圍;
4.和地產轉讓有關的稅金;
5.印花稅是否單獨扣除;
6.是否有加扣的特殊規定。
不同稅種的注會稅法知識點很相似，建議大家對比學習，以防弄混。
相關文章
津公網安備12010202000755號