2018注會《稅法》預習考點：土地增值稅法（6）
3科
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【內容導航】
房地產開發企業土地增值稅清算
【所屬章節】
本知識點屬于《稅法》科目第七章房產稅法、契稅法和土地增值稅法
【知識點】房地產開發企業土地增值稅清算
土地增值稅法
房地產開發企業土地增值稅清算
(一)土地增值稅的清算單位
土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。
開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。
(二)土地增值稅的清算條件：
1.符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：
(1)房地產開發項目全部竣工、完成銷售的;
(2)整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的;
(3)直接轉讓土地使用權的。
2.符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：
(1)已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余可售建筑面積已經出租或自用的;
(2)取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;
(3)納稅人申請注銷稅務登記但未辦土地增值稅清算手續的;
(三)非直接銷售和自用房地產的收入確定
1.房地產開發企業將開發的產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產。
2.房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途時，如果產權未產生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。
3.土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發票的，按照發票所載金額確認收入;未開具發票或未全額開具發票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。
(四)土地增值稅的扣除項目
1.除另有規定外，扣除取得土地使用權所支付金額、房地產開發成本、費用及與轉讓房地產有關稅金，須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證，不予扣除。
2.房地產開發企業辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關可參照當地建安造價定額資料，核定上述四項開發成本的單位面積金額標準，并據以計算扣除。
3.房地產開發企業開發建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場(庫)、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通信等公共設施，按以下原則處理：
(1)建成后產權屬于全體業主所有的，成本、費用可以扣除;
(2)建成后無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣除;
(3)建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。
對于學過的注會稅法知識點要多做習題鞏固，盡量各種題型都要涵蓋。
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