稅率、計稅依據與應納稅額的計算_25年注會稅法學習要點

來源：東奧會計在線責編：mayuxuan2025-06-16 14:50:40

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日均>3h

在注會稅法科目的備考中，該知識點系統闡述了契稅征收的比例標準，以及如何確定計稅基礎并完成稅額計算。學習時，考生需重點關注計稅依據的特殊規定，理清稅率適用情形。在實際工作與生活中，無論是企業不動產交易，還是個人房屋買賣，精準掌握這一知識點，都能幫助我們準確核算契稅，合理規劃稅務成本。

稅率、計稅依據與應納稅額的計算_25年注會稅法學習要點

【所屬章節】

第十章：房產稅法、契稅法和土地增值稅法

第二節：契稅法

【知識點】

稅率、計稅依據與應納稅額的計算

1.基本規定

征稅對象	納稅人	計稅依據	稅率	公式
土地使用權出讓、出售，房屋買賣	受讓方	不含增值稅的成交價格，包括應交付的貨幣以及實物、其他經濟利益對應的價款（實際取得增值稅發票的，成交價格以發票上注明的不含稅價格確定）	3%~5%的幅度稅率，由省、自治區、直轄市人民政府在幅度內提出，報同級人大常委會決定，并報全國人大常委會和國務院備案	應納稅額=計稅依據× 稅率
土地使用權互換、房屋互換	付出差價方	不含增值稅價格的差額
土地使用權贈與、房屋贈與以及其他沒有價格的轉移土地、房屋權屬行為	受贈方、承受方	稅務機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格依法核定的價格

納稅人申報的成交價格、互換價格差額明顯偏低且無正當理由的，由稅務機關依照《中華人民共和國稅收征收管理法》的規定核定。

2.具體規定

契稅的計稅依據不包括增值稅。房地產權屬轉移方式不同，契稅計稅依據的具體規定也不同：

（1）劃撥相關

權屬轉移方式	納稅人	繳納契稅的計稅依據
以劃撥方式取得的土地使用權，經批準改為出讓方式重新取得該土地使用權的——劃撥改為出讓	該土地使用權人	補繳的土地出讓價款
先以劃撥方式取得土地使用權，后經批準轉讓房地產，劃撥土地性質改為出讓的——劃撥改為出讓+轉讓 [政府（劃撥改出讓）甲（轉讓）乙]	承受方	應分別以補繳的土地出讓價款和房地產權屬轉移合同確定的成交價格為計稅依據
先以劃撥方式取得土地使用權，后經批準轉讓房地產，劃撥土地性質未發生改變的——劃撥經批準轉讓 [政府（劃撥）甲（轉讓）乙]	承受方	應以房地產權屬轉移合同確定的成交價格為計稅依據

（2）常規的出讓、轉讓

權屬轉移方式	納稅人	繳納契稅的計稅依據
土地使用權出讓的	承受方	包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、征收補償費、城市基礎設施配套費、實物配建房屋等應交付的貨幣以及實物、其他經濟利益對應的價款
土地使用權及所附建筑物、構筑物等（包括在建的房屋、其他建筑物、構筑物和其他附著物）轉讓的	承受方	應交付的總價款

（3）承受房屋附屬設施及已裝修房屋

權屬轉移方式

納稅人

繳納契稅的計稅依據

房屋附屬設施（包括停車位、機動車庫、非機動車庫、頂層閣樓、儲藏室及其他房屋附屬設施）

承受方

（1）與房屋為同一不動產單元的，計稅依據為應交付的總價款，并適用與房屋相同的稅率

（2）與房屋為不同不動產單元的，計稅依據為轉移合同確定的成交價格，并按當地確定的適用稅率計稅

【點撥】不涉及土地使用權和房屋所有權移交變動的，不征收契稅

承受已裝修房屋的

應將包括裝修費用在內的費用計入承受方應交付的總價款

（4）土地使用權互換、房屋互換