在注會稅法科目中，該知識點系統(tǒng)解析預繳稅款規(guī)則、銷售額計算口徑、土地價款扣除比例等核心機制，堪稱增值稅法中的“高階關卡”。對考生而言，不僅是“必爭之地”，更因其政策細節(jié)復雜、計算邏輯嵌套，或成為試卷中“一題定乾坤”的關鍵題型。

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【所屬章節(jié)】

第二章：增值稅法

第七節(jié)：特定應稅行為的增值稅計征方法

【知 識 點】

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用以下規(guī)定。

自行開發(fā)，是指在依法取得土地使用權的土地上進行基礎設施和房屋建設。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以接盤等形式購入未完工的房地產(chǎn)項目繼續(xù)開發(fā)后，以自己的名義立項銷售的，屬于銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目。

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)增值稅計稅規(guī)則

一般納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期向主管稅務機關預繳稅款。

2.銷售額的確定

（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產(chǎn)項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：

銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+9%）

（當期允許扣除的土地價款，可扣除土地價款，不能扣契稅等稅費。）

（2）當期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：

當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款

①當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積，是指當期進行納稅申報的增值稅銷售額對應的建筑面積。

②房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項目時未單獨作價結算的配套公共設施的建筑面積。

③支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。

向政府部門支付的土地價款，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補償費用，土地前期開發(fā)費用和土地出讓收益等。

④在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款，應當取得省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（印）制的財政票據(jù)。

⑤一般納稅人應建立臺賬登記土地價款的扣除情況，扣除的土地價款不得超過納稅人實際支付的土地價款。

（3）一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。一經(jīng)選擇簡易計稅方法計稅的，36個月內(nèi)不得變更為一般計稅方法計稅。

（4）一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目適用簡易計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除對應的土地價款。

3.進項稅額

一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，兼有一般計稅方法計稅、簡易計稅方法計稅、免征增值稅的房地產(chǎn)項目而無法劃分不得抵扣的進項稅額的，應以《建筑工程施工許可證》注明的“建設規(guī)模”為依據(jù)進行劃分。

不得抵扣的進項稅額=當期無法劃分的全部進項稅額×（簡易計稅、免稅房地產(chǎn)項目建設規(guī)模÷房地產(chǎn)項目總建設規(guī)模）

4.納稅申報

一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目適用一般計稅方法計稅的，應按照“營改增通知”第四十五條規(guī)定的納稅義務發(fā)生時間，以當期銷售額和9%的適用稅率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管稅務機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續(xù)抵減。

一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目適用簡易計稅方法計稅的，應按照“營改增通知”第四十五條規(guī)定的納稅義務發(fā)生時間，以當期銷售額和5%的征收率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管稅務機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續(xù)抵減。

5.發(fā)票開具

一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，自行開具增值稅發(fā)票。

一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，其2016年4月30日前收取并已向主管稅務機關申報繳納營業(yè)稅的預收款，未開具營業(yè)稅發(fā)票的，可以開具增值稅普通發(fā)票，不得開具增值稅專用發(fā)票。

一般納稅人向其他個人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，不得開具增值稅專用發(fā)票。

口訣1

請理解到位后再記憶口訣：

建筑服務——預繳差額扣分包；計稅簡易差額、一般全額計銷項。

租賃不動產(chǎn)——全額預繳；全額計稅。

轉讓外購不動產(chǎn)——預繳差額扣原價；計稅簡易差額、一般全額計銷項。

轉讓自建不動產(chǎn)（非房地產(chǎn)企業(yè)）——全額預繳；全額計稅。

房地產(chǎn)企業(yè)銷售自行開發(fā)房地產(chǎn)——預繳預收款3%；計稅簡易全額、一般扣土地款差額計銷項。

口訣2

預征率口訣：

一般計稅：建2租3轉讓5。

簡易計稅：建3租5轉讓5。（注意：2027年底前小規(guī)模納稅人建1租5轉讓5）

房企：預收3。

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注：以上內(nèi)容選自劉穎老師注會《稅法》科目基礎班授課講義

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