計稅依據和應納稅額計算的一般規定_24年注冊會計師稅法劃重點

來源：東奧會計在線責編：劉佳慧2024-07-25 17:22:52

報考科目數量

3科

學習時長

日均>3h

注冊會計師稅法科目的第十章為房產稅法、契稅法和土地增值稅法，本章可以命制各種題型，單選、多選題型較為常見，其中房產稅可與企業所得稅混合命制綜合題，以下為房產稅法的相關知識點計稅依據和應納稅額計算的一般規定，一起來打卡吧！

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注冊會計師考試中，《稅法》教材共包含18個實體稅種，但在考試中100分的總分值并不會均攤在每個稅種上，而是在全面考核的基礎上，也能做到重點突出。所以考生在備考時應該針對重要知識點進行重點復習，東奧根據稅法輕一老師的授課講義整理稅法各章考點，讓考生的備考可以有的放矢，點擊領取稅法重要知識點匯總>>

【所屬章節】

第十章：房產稅法、契稅法和土地增值稅法

第一節：房產稅法

【知識點】

計稅依據和應納稅額計算的一般規定

——從價計征與從租計征

房產稅計稅依據、稅率和計稅公式的一般規定：

計稅方法

計稅依據

稅率

計稅公式

從價計征

計稅余值——按照房產原值一次減除10%~30%損耗后的余值（不等同于會計賬面的固定資產凈值）

年稅率1.2%

應納稅額=應稅房產原值×（1-原值減除比例）×1.2%

從租計征

租金收入——包括實物收入和貨幣收入，不包括增值稅

12%

（或4%）

應納稅額=租金收入×12%（或4%）

1.房產稅從價計征公式的理解：

從價計征的計稅依據

稅率

計稅公式

按照房產原值一次減除10%~30%損耗后的余值計征，10%~30%的具體扣除比例由省、自治區、直轄市人民政府確定

其中：

（1）房產原值以會計賬簿記錄為基礎，但無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價和不可移動的房屋附屬設施

（2）獨立的地下建筑物在進行10%~30%的扣除前先對房產的原值進行確定：

①地下建筑物為工業用途的，以房屋原價的50%~60%作為應稅房產原值

②地下建筑物為商業及其他用途的，以房屋原價的70%~80%作為應稅房產原值

年稅率1.2%

應納稅額=應稅房產原

值×（1-原值減除比例）×1.2%

【提示】

（1）按照上述公式計算出的是年稅額

（2）“應稅房產原值”涉及獨立地下建筑物時需要進行折扣計算

（3）“原值減除比例”不論地上建筑物還是地下建筑物都需要在計稅時運用

注意：

房產原值盡管以會計賬簿記錄為基礎，但是不等同于會計賬面的固定資產原值。扣除的損耗也不等同于折舊。

其他需要關注的要點：

（1）對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。宗地容積率低于 0.5的，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價。即：計入房產原值的地價所對應的土地面積是有限度的——不超過房產建筑面積的2倍。

宗地是土地權屬界址線圍成的地塊。容積率=建筑面積÷占地面積

（2）一些不可隨意移動的房屋附屬設施（如中央空調、智能化樓宇設施等），無論會計上是否單獨核算，均應并入計征房產稅的房產原值中。

提示：

地上房產與地下建筑物房產稅從價計稅的稅額計算步驟：

1.地上房產，按照四個步驟計算房產稅：

第1步是確定房產原值：房產原值包含地價和房屋附屬設施。

第2步是確定計稅余值：需要用房產原值減除規定比例的損耗來確定計稅余值。

第3步是計算年稅額：用確定的計稅余值乘稅率計算房產稅年稅額。

第4步是計算當期應納稅額：按照房產稅的納稅義務發生時間對應納稅額進行確定。

注意：

計算年稅額時，需要結合稅收優惠；計算當期應納稅額時，需要由年稅額折算成應履行納稅期間的應納稅額。

2.地下建筑物

與地上房屋相連的地下建筑物，要將地上地下視為一個整體，按照地上房屋建筑物的規定分四個步驟計算房產稅。

但是，單獨的地下建筑物在從價計稅時四個步驟中的第一步比較特殊：

第1步是原價折原值：按照工業用途或商業用途及其他用途對房產原價按規定比例進行應稅原值確認。

第2步是確定計稅余值：用調整好的地下建筑物應稅原值減除規定比例的損耗計算確定計稅余值。

第3步是計算年稅額：用確定的計稅余值乘稅率計算房產稅年稅額。

第4步是計算當期應納稅額：按照房產稅的納稅義務發生時間對應納稅額進行確定。

2.房產稅從租計征公式的理解：

從租計征的計稅依據

稅率

計稅公式

租金收入（包括實物收入和貨幣收入）

①以勞務或其他形式為報酬抵付房租收入的，按當地同類房產租金水平確定

②出租的地下建筑，按出租地上房屋建筑的有關規定計稅

12%或4%

應納稅額=租金收入（不含增值稅）×12%或4%

提示：

循序漸進掌握地上、地下房產類建筑物的跨章節不同稅種政策：

房產類建筑物	房產稅計稅依據		城鎮土地使用稅計稅依據
	從價計征	從租計征
地上的	原值扣除一次性損耗	不含增值稅租金收入	占地面積
地下與地上一體的
獨立地下的	折扣后的原值扣除一次性損耗		證書確認或地下建筑垂直投影面積；按應征稅款的50%征收